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2026年价格鉴证师职业能力水平评价考试(价格鉴证理论与实务)综合试题及答案

某企业因向银行申请抵押贷款，委托价格鉴证机构对其名下一处自用厂房进行价格鉴证，该厂房占地面积为2000平方米，建筑面积为4500平方米，该企业于2016年通过出让方式取得40年土地使用权，地上建筑物于2018年竣工投入使用，设定建筑物耐用年限为50年，残值率为2%，鉴证基准日为2026年6月30日。经调查，该区域同类工业用地当前出让价格为1200元/平方米（容积率为1.0时），该区域容积率修正系数表为：容积率0.8对应修正系数0.92，1.0对应1.0，1.5对应1.12，2.0对应1.20。经测算，该厂房重新构建价格（不含土地取得成本）为每平方米建筑面积1800元，假设土地使用权年期修正系数为0.98，建筑物损耗除物理损耗之外，因为产业园区规划调整，该厂房的功能性贬值为15万元，经济性贬值额为重新构建价格的3%。请计算：（1）采用成本法计算该厂房用地的价格鉴证值；（2）采用成本法计算该厂房建筑物的价格鉴证值；（3）计算该厂房整体的价格鉴证值。

详细解答：

（1）第一步计算该地块容积率：容积率=总建筑面积÷建设用地面积=4500÷2000=2.25。根据给定容积率修正系数，容积率从1.5提升至2.0（增幅0.5），修正系数增幅为1.20-1.12=0.08，因此容积率从2.0提升至2.25（增幅0.25）