物业服务成本核算管控指南（完整版）.docxVIP

物业服务成本核算管控指南（完整版）

本指南依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院令第504号）《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）《社区服务指南第9部分：物业服务》（GB/T20647.9-2006）相关要求编制，适用于各类业态物业服务全周期成本核算管控操作，所有条款均设置可落地的量化指标、操作流程和处置规则，物业服务企业可直接对照执行，无需额外调整适配。

第一章总则

一、适用范围

1.本指南覆盖所有承接住宅、商业办公、产业园区、学校医院配套物业等业态的物业服务经营主体，包括独立法人资质物业服务企业、机关事业单位后勤物业部门、小微物业经营团队，无经营规模、资质等级限制。

2.核算管控范围覆盖物业服务项目从前期进场交接、日常运营、中期升级改造到合同到期退场的全流程所有成本类支出，不包含业主自行缴纳的专项维修资金、物业本体大中修支出、业主私人区域个性化服务支出三类独立核算项。

二、核算管控基本原则

1.全成本无遗漏覆盖原则，所有和物业服务运营直接相关、间接相关的支出项全部纳入核算体系，不得将公共区域能耗、设施设备维保费用等经营性成本违规转嫁到业主公摊收费之外，所有列支项必须留存可追溯的纸质或电子凭证。

2.权责发生制核算原则，所有成本支出按照实际权责归属周期计入对应核算月度，不得将跨季度、跨年度的大额支出一次性计入单月成本，避免单月成本