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以不动产投资入股收取固定收益相关税种的处理

（一）土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。这一暂免规定为不动产投资入股的税收规划提供了一定的空间。然而，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。这意味着，若被投资企业从事房地产开发，或投资方本身是房地产开发企业以其商品房进行投资，则投资入股环节仍需缴纳土地增值税。

（二）契税

契税的纳税义务人是不动产权属的承受方，即被投资方。根据《契税法》及相关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖，按规定由被投资方缴纳契税，契税税率为3%至5%，具体适用税率由省级人民政府在法定幅度内确定。契税的计税依据为不动产的成交价格，即投资协议约定的作价金额。需要注意的是，若投资方为自然人，以其自有的不动产作价投资入股，产权从个人名下转移至企业名下，同样需要缴纳契税，由被