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城市更新项目实施操作指南（2025版）

为规范和指导城市更新项目的全周期实施，提升城市功能、改善人居环境、促进产业升级，保障各方主体合法权益，防范化解实施过程中的各类风险，特制定本操作指南。本指南适用于建成区内的旧工业区、老旧小区、城中村及历史文化遗产保护等城市更新活动的策划、审批、实施、监管与交付运营全过程。

第一章前期统筹与项目立项机制

城市更新项目的首要环节在于科学统筹与精准立项，必须立足区域发展定位，坚持“无体检不更新”的原则，确保项目具备高度的社会效益与经济可行性。

1.1城市体检与片区统筹评估

在项目立项前，属地政府或指定统筹主体需开展全面的城市体检评估。重点针对片区内的建筑结构安全、消防设施完好率、市政基础设施承载力、公共服务设施缺口等核心指标进行量化测评。基于体检结果，划定城市更新单元，编制片区统筹规划。片区统筹需明确更新单元的主导功能、空间结构、交通组织、公共服务设施配建标准及历史文化遗产保护要求，坚决杜绝“碎片化”开发与“摊大饼”式扩张。在产业空间布局上，需确保工业用地红线不被突破，保障城市实体经济发展空间。

1.2更新意愿征询与主体确认

更新意愿的达成是项目启动的先决条件。不同类型项目的意愿征询比例要求如下：

1.老旧小区改造：需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决