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商业综合体运营管理研究

1引言

我从事商业综合体运营相关工作快十年了，刚入行的时候整个行业还在跑马圈地的增量时代，开发商拿地建楼，只要位置不是太差，招满商开了业就算项目成功，运营团队说白了就是收租金、修电梯、管卫生的后勤部门，根本没人把运营管理当成核心竞争力。这几年行业变了，国内大部分城市的商业综合体存量已经接近饱和，线上电商又分流了大量零售生意，能不能活下去、活得好，全靠运营水平说话。今天我就结合这么多年跑项目、做运营的一线经验，和大家聊聊商业综合体运营管理的核心逻辑、现存问题和优化方向，给同行做个参考。

2商业综合体运营管理的核心内涵与基础逻辑

要聊运营管理，首先得把最基础的概念理清楚，很多人做不好运营，从一开始就对商业综合体和运营的定位理解错了。

2.1商业综合体的本质是复合型流量聚集生态

很多人觉得商业综合体就是把商铺、写字楼、酒店、公寓拼接在一起的“大盒子”，卖的是场地空间，实际上不是这么回事。商业综合体的核心，是把不同需求的人群聚集在同一个空间里，满足大家一站式吃住行游购娱的需求，本质是一个能自我循环的流量生态：写字楼的上班族会带动周边的餐饮、咖啡、便利店生意，住户会带动超市、亲子、美容美发的消费，来逛店的游客又会给酒店、影院带来流量，不同业态互相引流，才能把整个盘子做活。

2.2运营管理的核心是全生命周期的价值共创

传统认知里，运营管理就是开业之后收租金、做物