定量解码，REITs走势由什么驱动？——REITs定量研究系列（一）.pptxVIP

n研究目的：我国公募REITs自上市以来，市场经历了多轮涨跌周期。市场对其涨跌驱动因子多有讨论，聚焦在宏观经济、自身经营、市场情绪以及投资者行为等维度，但均停留在定性分析的维度。本报告旨将上述因子定量分析，探究REITs市场变化过程中宏观、微观、政策等因素在不同涨跌周期中扮演的角色，以期为市场参与者提供一定参考。我们认为，宏观因素决定资产走势的大方向，政策节奏影响中期行情，微观因子反映板块情绪。

n研究方法：本研究通过因果检验选择显著因子，首先，报告选取宏观、微观、政策三方面合计20个指标。其次，通过滞后期相关性分析、ADF单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验，筛选出对REITs收益率具有一定解释意义的变量。最后定量分析不同解释变量在不同阶段，不同板块的影响。

n研究结论

第一阶段（2021/6/21—2022/9/27）：固收属性驱动上市初期行情。期间LPR多次下调，市场流动性充裕，险资、券商自营资金增配固收+资产。债市收益率方面，1年期国债、AAA短债收益率中枢持续走低，年末债市利率显著低于年初；不断走阔的利差吸引了保险、券商自营等资金从债市投向REITs市场。

第二阶段（2022/9/28—2024/2/1）：宏、微观多指标共同主导。该阶段市场走势由宏观基本面与短线交易情绪共同主导。其中CPI映射了这些底层资产基本面的承压状态，盈利