宏观环境改善下的温和支撑：关注S-REITs配置价值.pptxVIP

l利率环境改善为S-REITs提供融资与估值双重利好。在美联储按兵不动的基准情景下，新加坡本地利率（3MSORA）整体维持低位，且与美债收益率的联动性显著减弱。

从融资方面看，美联储按兵不动使美元融资基准抬升风险下降，叠加交叉货币对冲成本有望改善，S-REITs有望受益于融资条件的边际改善。在美联储暂停加息的情景下，S-REITs外币债务利息支出进一步上升的压力随之下降；与此同时，若美国与新加坡之间的利差趋于稳定，交叉货币对冲成本也有望迎来改善，这两项因素的趋稳有助于改善相关企业的现金流预期。

从估值层面看，若联邦基金利率企稳且长端收益率曲线未急剧陡峭化，无风险利率假设的下行与收益率利差的吸引力提升将共同支撑S-REITs的估值。联邦基金利率的企稳将限制无风险利率假设继续大幅上修的路径，从而边际改善REITs资产的贴现估值。同时，只要长端收益率曲线未出现急剧陡峭化，S-REITs所提供的股息回报相