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2026年物业费定价成本监审实务指南

适用依据：《政府制定价格成本监审办法》（发改委8号令）、《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）。

适用范围：仅针对政府指导价项目，即前期物业、保障性住房物业；业主大会自主定价（市场调节价）不强制监审，可参照开展成本调查。

监审核心：核定社会合理平均成本，而非企业实际账面成本；坚持合法性、相关性、对应性、合理性四项原则。

一、监审前置界定

（一）监审范围

2026年各地通行口径按项目是否属于政府指导价管理划分，进场前须先确认项目类型，避免把市场调节价项目纳入法定监审。

项目类型

是否纳入法定监审

说明

保障性住房物业

纳入

按当地保障性住房物业服务收费管理办法执行

新建小区前期物业服务

纳入

业主大会成立前，由建设单位选聘并签订前期物业服务合同

老旧小区物业

视地方规定

仅地方明确纳入政府指导价的才监审

已成立业主大会、合同协商定价项目

不适用

属市场调节价，可开展成本调查、成本公示

市场化选聘物业项目

不适用

同上，不强制监审

2026年新增导向：投诉集中、已提出调价申请、矛盾突出的项目优先监审；项目数量大、业态分散的区域，可采用抽样监审方式。

（二）基础资料清单

企业申报与监审组进场时一次性收取，缺件一次性告知补正，避免反复补资料拖长周期。

资料类别

具体内容

主体与合同

营业执照、物业服务合同、前期物业