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非评级行动短评：财政托底、结构调整并行应对地产投资拖累

核心观点

当前房地产行业调整仍未出清，地产开发投资、新开工持续大幅收缩，不仅拖累全社会固定资产投资，也持续冲击地方土地财政。本轮地产政策侧重长效制度建设，并不追求强刺激重启地产高增长。下半年专项债、两重建设、设备更新等财政工具将发挥重要托底作用，政府投资能一定程度上对冲下行压力。

中长期维度，财政资源正在从土地开发向新基建、民生保障、产业升级重新配置；但土地财政持续收缩会带来地方财力分化，部分区域的地方公共财政风险仍需要关注。后续重点跟踪地产端修复信号、财政资金实物转化效率、土地出让收入下滑对地方财力的传导。

一、地产调整尚未出清，土地财政持续收缩

地产政策转向长效机制，短期难以扭转开发端下行压力。近期落地的一揽子房地产新政重在稳需求、防风险、促转型，以长效制度建设为主，并非短期强刺激拉动行业重回高增长。政策传导存在时滞，预售、现房销售等制度优化拉长项目开发周期，房企资金回笼节奏放缓，拿地和新增投资意愿保持审慎，地产投资、土地市场的下行压力短期难以完全出清。

地产是当前固定资产投资下行的主要拖累。1-7月全国固定资产投资同比下降6.7%，地产开发投资同比大幅下降19.2%。按照房地产开发投资在固定资产投资的比重测算，地产板块对固定资产投资下降的影响约4个百分点，占整体降幅的五至六成，可见投资下行主要由地产收