世联--盈滨海湾庄园项目启动区定位物业发展建议.ppt

* THE END Thanks * * * * * * 户型面积分析总结：启动区户型面积配比及创新价值点 启动期均价 单位面积 套数 套数比例 创新增值点 赠送面积 总价控制 总面积 面积比例★ 独立别墅 4000 元/m2 220－330m2 65 28 ％ 前后私家花园/超大阳光半地下室/阁楼露台/立体庭院/户内花园/车位配比1：2 地下室/70m2 花园/60m2 阁楼露台/30m2 120万 2.44万m2 40％ 350－400m2 13 6 ％ 地下室/80m2 花园/70m2 阁楼露台/30m2 150万 联排别墅 3000 元/平米 180－220 m2 126 55％ 半地下室/阁楼露台/内庭院（天井）/前后私家花园/车位配比1：1 地下室/50m2 花园/40m2 阁楼露台/30m2 60万 3.16万m2 53％ 230－250 m2 26 11％ 地下室/60m2 花园/40m2 阁楼露台/30m2 70万 启动区公建配套占启动区建筑面积比例为7％。 上述物业比例可调，但物业类型不能变更，因为要符合项目的整体定位。 * 启动期发展策略 启动区规模 启动区位置 启动区产品定位 启动期价格定位 * 价格定位模式-----低开高走 低开高走的原因 项目发展策略 控制总价，提供高性价比产品，制造升值空间 快速销售 迅速聚集人气，实现首期大量销售成功 区域发展 区域现为陌生区，后期社区成熟度会增加 低开高走的定义： 1、同类物业价格不断上升 2、通过物业组合实现整体均价上升 * 价格定位案例----利润率较低的价格入市，快速实现销售，后期弥补前期利润损失 第二期2004.7 6500元/m2 7500元/m2 8500元/m2 9500元/m2 第一期2003.7 14000元/m2 公寓、多层、小高层 联排别墅 独栋别墅 万科东海岸价格走势图 第三期2005.8 16000元/m2 * 项目各分期中物业增值的核心价值点 山顶会所 样板房 内部精品商业 分会所 分会所 海岸栈道 游艇码头 临海岸商业街 湿地公园 风情商业街 小镇中心、广场 湿地商业街 启动区 * 分期中持续增值的关键推动要素 山顶会所 小镇中心 商业街 湿地公园 沿海景观节点 1 2 3 分期 社区成熟度 低 高 产品价值提升 分会所 * 启动期价格定位----低价入市，低开高走，严格控制总价 独栋别墅 4000元/平米入市 联排别墅 3000元/平米入市 低价入市：吸引人气，抢占市场 低开高走：保证后期利润实现 控制总价：吸引度假投资客户 * 启动期物业发展建议 物业发展建议是依据第一阶段项目的整体定位和启动区发展策略，同时从满足了目标消费者的需求角度出发提出的。 * 产品设计建议 配套设施建议 景观设计建议 建筑风格建议 道路布线建议 * 独立别墅产品创新——庭院小独栋 报建时为公共绿地，销售时前后院落采用软隔离，附送公共绿化面积 赠送大露台、半地下室和部分室外空间 别墅客厅中空要高，显示气派和豪华 保证客厅主卧朝南 室内停车库建议比例1：1，车位比1：2，留有室外停车空间 独立别墅 * 小独栋的发力点及设计要点 提供与西海岸别墅区联排相同面积和价格区间的独栋别墅，占据海口小独栋别墅的首席地位。 通过控制别墅地上的建筑面积，控制总价，满足岛外大量中端消费者在海南岛度假休闲的置业需求，提供在其支付能力内的产品。 挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感受，充分做到“小面积、大空间” 产品发力点： 独栋的别墅建筑形式 + 低总价 设计要点： “小面积”体现“大空间”，突显别墅感 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。 在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。 小独栋 * 小独栋别墅产品设计要点 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。 250平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。 二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 地下室的