2006深圳市绿景大厦可行性研究.doc

一 项目总论 5 1.1 项目位置和周边状况 5 1.2 项目背景 6 1.2.1项目名称 6 1.2.2开发公司 6 1.2.3承担可行性研究工作的单位 7 1.2.4研究工作依据 7 1.2.5项目建设规模和内容 7 1.2.6项目开发手续 8 1.3 可行性研究结论 8 1.3.1市场预测 8 1.3.2项目建设进度 8 1.3.3投资估算和资金筹措 9 1.3.4项目综合评价结论 9 二 项目投资环境和市场研究 11 2.1市场宏观背景 11 2.1.1全国投资环境 11 2.1.2深圳市投资宏观背景 15 2.1.3区域发展及前景预测 19 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 21 2.2 区域市场分析 21 2.2.1区域市场界定 21 2.2.2供给分析 22 2.2.3需求分析 22 2.2.4竞争分析 24 2.2.5典型物业调查 25 2.2.6市场分析有关结论 26 三 项目分析及评价 27 3.1地块解析 27 3.1.1交通条件 27 3.1.2地形、地势 27 3.1.3配套设施 28 3.1.4规划限制条件 28 3.2 项目SWOT分析 29 3.2.1优势分析 29 3.2.2劣势分析 30 3.2.3机会分析 30 3.2.4威胁分析 31 3.3项目评价 31 四 市场定位及项目评价 31 4.1项目定位 31 4.1.1 产品定位 31 4.1.2 客户定位 32 4.1.3 价格定位 32 4.2方案评估意见 32 五 项目发建设进度安排 34 5.1有关工程计划说明 34 5.2施工横道图 34 六 投资估算与资金筹措 35 6.1项目总投资估算 35 6.1.1固定资产投资总额 35 6.1.2 流动资金估算 36 6.2资金筹措 36 6.2.1资金来源 36 6.2.2项目筹资方案 37 6.3投资使用计划 37 6.3.1投资使用计划 37 6.3.1借款偿还计划 37 七 销售及经营收入测定 38 7.1 各类物业销售收入估算 38 7.2项目销售回款计划 38 7.3 资金来源与运用分析 40 7.4销售利润 40 八 财务与敏感性分析 41 8.1赢利能力分析 41 8.2盈亏平衡分析 42 8.3项目不确定性分析 42 8.4 社会效益和影响分析 42 九 可行性研究与建议 43 9.1 拟建方案的结论性意见 43 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 43 9.3 项目风险及防范建议 43 附表1 项目工程计划横道图 44 附表2 项目开发成本估算表 45 附表3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 46 附表4 项目投资计划估算表（一） 47 附表4 项目投资计划估算表（二） 48 附表5 资金来源与运用表（一） 49 附表5 资金来源与运用表（二） 50 附表6 损益及利润分配表（一） 51 附表6 损益及利润分配表（二） 52 附表7 现金流量表（全部投资） 53 附表8 借款偿还期测算表 55 附表9 投资计划与资金筹措表 56 附表10 敏感性分析表 58 **房地产开发有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——***地产顾问有限公司对贵公司委托的位于深圳市 “绿景大厦”项目可行性研究方面的意见，供贵司计划立项提供参考。 我们的分析研究是基于目前深圳市房地产市场情况，结合我司的实践经验以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。需要说明的是，我们报告中的数据及测算基于贵公司提供的相关基础资料，如果以上数据发生变化，将对测算结果产生了一定的影响。 顺颂商祺！ ***地产顾问有限公司 一 项目总论 1.1 项目位置和周边状况 项目位于深圳市**区**大道与**路交界处，地块编号为****。 项目现状 地块北面为**大道；西面为**路；南面为车工庙内办公楼；东面为政协大厦。 图1 项目区域位置图 1.2 项目背景 1.2.1项目名称 绿景大厦项目 1.2.2开发公司 **房地产开发有限公司与**实业股份有限公司合作开发深圳市**区“绿景大厦项目”项目。其中主要由**房地产开发有限公司负责投资建设，**实业股份有限公司负责原地上建筑的拆迁补偿。**实业股份有限公司按比例获得建成后建筑物面积（办公、商业各9.33%）。 项目主要投资公司情况简介表 企业名称 **房地产开发有限公司 住所 深圳市**区**路3028号**大厦十三至十五楼 法定代表人 ** 注册资本 5,000万元（实收资本：5,000万元） 企业类型 有限责任公司 注册号 ** 经营范围 在全市范围从事房地产开发经营业务：物业管理