房地产开发项目策划与评价方法7.pptVIP

第七部分 房地产项目策划与评价方法 一、项目策划内容与方法 二、财务评价方法 三、可行性研究报告编制方法 一、项目策划内容与方法 策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。 策划内容： 1、产品定位（市场研究及产品方案优化） ↓ 2、项目策划基本参数 ↓ 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期） ↓ 4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款） ↓ 5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划） ↓ 6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款） 1、产品定位（市场研究）及产品方案优化 （1）市场研究 宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间； 产品定位分析，确定产品档次及价格； 价格预测，确定未来若干年的产品价格。 （2）产品方案优化 根据项目的规划条件拟出可能开发的产品； 根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，估算每种拟建产品的开发成本； 测算每种产品每平方米用地的获利水平； 通过方案优化确定最佳产品方案。 产品方案优化举例 地块信息 项目 参数代号 单位 数量 土地面积 D M2 85000 土地价格 DJ 元/M2 4500 最高容积率 RZ M2/ M2 2 拟建产品 序号 可开发的 产品名称 最大需求量 (㎡) 最小需求量 (㎡) 参考容积率 售价 建安造价 每㎡其 它费用 其它费 用占收 入比例 其它费用 占建安费 比例 1 多层住宅 　 　 1.2 6200 900 200 4 11 2 高层住宅 　 　 2 6000 1400 200 4 11 3 别墅 　 　 0.35 16000 900 200 4 11 每平方米土地增值 序号 可开发的产品名称 每平方米土地增值(扣土地费)(元) 每平方米土地增值(不扣土地费)(元) 1 多层住宅 790.68 5290.68 2 高层住宅 2846 7346 3 别墅 145.55 4645.55 最优方案 序号 可开发的产品名称 用地面积 容 积 率 建筑面积 土地增值 1 多层住宅 　 1.2 　 　 2 高层住宅 85000 2 170000 24191 3 别墅 　 0.35 　 　 4 合计 85000 2 170000 24191 2、基本参数（一） 序号 项目名称 单位 数据或选项 备注 1 项目周期单位 　 2 1-按月/2-按季/3-按年 2 项目周期（计算期） 季 20 签定土地合同年月 至最后一笔销售款收到为止 3 项目起始年份 年 2005 签定土地合同年份 或开始项目前期工作年份 4 项目起始季度 季 1 签定土地合同季度 或开始项目前期工作季度 5 土地交付使用年份 年 2005 控制项目开工的最早年份 6 土地交付使用季度 季 3 控制项目开工的最早季度 7 项目基准收益率 % 10 　 8 土地契税税率 % 4 　 9 项目分期开发期数 期 3 　 3、项目分期开发计划参数 项目分期 开工年份 开工季度 竣工年份 竣工季度 1 2005 4 2007 4 2 2007 1 2008 2 3 2008 3 2009 4 单项工程（产品）开发计划参数 项目分期 单项工程 产品类型 开发面积 (㎡) 开盘年份 开盘季度 开工 年份 开工 季度 封顶 年份 封顶 季度 竣工 年份 竣工 季度 容积率 1 一期高层住宅 普通住宅 55000 2006 1 2005 4 2007 1 2006 4 2 1 地下车库 配套工程 33750 2006 1 2005 4 2005 4 2006 4 1 一期地面车库 配套工程 4687.5 2006 1 2005 4 2006 1 2006 4 2 二期高层住宅 普通住宅 60000 2007 2 2007 1 2007 2 2008 2 2 2 二期地面车库 配套工程 5625 2007 2 2007 1 2007 2 2008 2 3 三期高层住宅 普通住宅 55000 2008 4 2008 3 2008 4 2009 4 2 3 三期地面车库 配套工程 4687.5 2008 4 2008 3 2008 4 2009 4 4、开发产品经营计划参数 产品名称 数量 (㎡) 价格参数 销售计划参数 收款比例(%) 开盘 单价 (元) 增减 幅度 (%) 变化 周期 (季) 变化 方式 开盘年 .季 销售周期 （季） 合同 首付 二次 付款 间隔 交房 一期小高层出售 55000 6000 2 1 同比 2006.1 6 30 30 70 一期地下车库出售 33