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南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问有限公司 二00七年一月 一、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅的整体。产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极豪宅，到联排的TOWNHOUSE，产品的层次更多，产品类型更加丰富功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。别墅的地理区域不断扩张，新老板块形成以前的别墅领地主要集中在，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的板块已开发商们青睐的区域。消费群体正在发生化的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，；第二阶段，别墅购买者以人士，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段，其中自住型客户的比例较，主要的客户群年龄大岁到5岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。 而且随着南京经济的发展，本地富人一族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。 南京别墅市场问题在别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。与此同时，别墅市场的问题也在日益暴露。由于别墅市场的较大市场供应结构不合理。中高档别墅的比例过高，达到了0%以上。今年以来，价格在万的经济型别墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅别墅名不副实。别墅最为稀缺元素是山和水，项目自称水景别墅，只是而号称的高绿化率，就是种一些草坪，移植一些树木。随着经济型别墅，别墅本身的纯粹性、高端会发生异化精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济发展。经济型别墅大受市场欢迎，动摇别墅的价值体系。? 统计 别墅作为房地产市场中的特殊的产品，在市场中的所占量的主要集中在江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，在于市场没有大规模集中放量。 2.2 别墅物业需求特征 根据我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注与分析，我们确定消费者对于别墅的需求有如下特点： （1）区位是消费者选择别墅的首要考虑因素 根据对已购买别墅的消费者调查，80%以上的别墅潜在购买者认为，理想的别墅第一要素就是具有优良的区位。 其中，将军山、翠屏山一带、紫金山一带占据了绝大多数购买者的选择方向。 （2）交通条件是最基本的硬指标 由于购买别墅的消费者基本都具有机动车，90%以上的购买者认为别墅项目周边要路网发达，快速畅通，节省时间，达到“距自然很近，离红尘不远”。并且大多数消费者都希望别墅项目到市区的交通路两侧最好景色优美，驾车往返市区与别墅之间能成为一种享受。 （3）优美的自然环境是购买别墅最基本的追求 根据对将军山翠平山一带的消费者调研来看，购买别墅的消费者，其根本目的就是追求在市区没有的优良的自然环境（清新的空气、良好的视野、安静的居住环境等），特别是山水环境，更是受到他们的追捧。 在调查中，超过50%的消费者喜欢水景别墅，超过35%的消费者喜欢山景别墅。 （4）异域风格别墅受喜爱 无论是联排、双拼、还是独栋别墅，具有异域风格，特别是欧美风格的别墅广泛受到欢迎。特别是独栋别墅，60%以上的消费者选择购买欧美式别墅，现代风格与中式风格的选择比例不超过20%。 然而，50%以上得消费者虽然不能明确说处他们心目中的别墅具体形象，但他们希望买到纯正的、原汁原味的异域风格别墅，而不是仅仅以一些欧式符号来妆点成的别墅。 （5）面积需求 无论是从市场现有项目的销售情况统计，还是从潜在消费者购买意向访问看，联排别墅180㎡—220㎡是最受欢迎的面积区间。而双拼与独立别墅的需求大多数集中在350㎡以下。这与消费者的经济实力以及目前别墅市场的产品结构基本吻合。 （6）购买用途 调研发现，70%以上的别墅，特别是近郊别墅，消费者购买后是用作居家生活的，即将来作为第一居所（或许购买后一段时间暂不居住）。 作为第二局所用途的只占20%左右的比例，这与目前媒体的宣传有很大差距。投资客群的比例占到8—10%左右。另有少数作为商务用途等其他功能。 （7）产品功能需求 在购买别墅的消费者中，由于大多数没有居住别墅的经验，他们大多数不能明确说出对别墅的功能需求，特别是细节需求，这需要开发商的引导。 根据调研，大部分消费者仅对于和公寓有同等用途的房间、客厅、厨房、卫生间等功