同致-港丰东门项目策划纲要.ppt

港丰东门项目策划纲要 第一部分 市场篇 罗湖简介 罗湖房地产业概况 罗湖住宅市场分析 罗湖商业市场分析 罗湖区消费者分析 项目周边竞争情况 项目投资前景分析 罗湖简介 地理位置 气候与人口 商贸中心 金融中心 信息中心 生活环境 旅游观光 罗湖房地产业概况 房价指数 房租指数 地价指数 罗湖住宅市场分析 内销住宅分析 外销住宅分析 内销住宅楼盘分析 老城区开发较早，多为民房及政府福利房，近两年新建的商品住宅极少，市场供应量不大。 该片区目前推出的项目均为立足二次置业、高收入阶层及香港人士的小户型高价楼宇，而康居型居家物业极少，存在中户型的市场空白。 片区为成熟地段，加之依赖于外销市场，因此市场平均价格较高，总体均价7800----8000元/平方米，其中八层以下均价4280---6260元/平方米；高层6090---7040元/平方米；别墅12460---14600元/平方米。 从销售情况看，总体并不十分理想，商品住宅价格指数从1994年的最高点386.4逐年回落，2000年统计价格指数为325.41。定位为50—80平方米的物业较为俏销，而大户型物业销售不理想，销售周期过长。 外销住宅楼盘分析 项目较具外销优势，平均达20%左右，较好的可达5成以上，同时内外销并举。 多数楼盘定位为小户型，户型一般以一房一厅、两房两厅为主力，面积在40—70平米者居多，但同时也因物业市场定位的差别，大中户型也有一定配置。 外销物业一般选在楼宇封顶或近现楼时才正式发售，或在香港展销，以迎合港人喜欢购现楼的偏好。 外销的中小面积住宅一般全部装修到位，或提供装修套餐，部分还配送有家私电器，以满足港人的需要。 外销物业中以高层占绝大多数，多层较少从客户成交分析，目前的购买者80% 以上为自用。 罗湖商业市场分析 东门商业步行街 东门商业区是仅次于罗湖商业城，被港人光顾最多的购物圈（中心），现今占地17.6万平方米、商业面积近40万平方米，2001年销售额约40亿元人民币，成为深圳商业的旺点，最高峰日客流量达40万人次，平均约二、三十万人次。 东门商业街地处深圳市商业繁华的闹市区，长期以来，“东门”已成为深圳商贸业的一面旗帜，素有“购 物天堂”的美称。 深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。 商业区具有以下特点 东门是寸土寸金之地， 东门商业区平价月租金为300元/平方米，高的超过上千元；深圳新华龙每平方米的售价45万元。 已经开业的店铺中有近二成是港澳人士直接或间接开设的。 租金偏高也制约了发展，目前东门有高达40%的空置率，影响了商业气氛。 商业布局不合理，停车难、公交车站少令消费者十分不便。 东门日常消费需求 1、习惯购物的商场 东门茂业店、顺电商场、天虹商场占38.5% 太阳广场、数码商城、新2000广场等占20.7% 鸿基商业城、女人大世界、服装街等占12.8% 东门各类商业门面及其它占28% 2、商场品牌对购物行为的影响 吸引人们到东门购物的主导因素，一是其物美价廉，二是品种繁多可供选择面大，三是休闲、享受逛街的乐趣。有72.3%的人认为价格是其购物行为的主要因素。由于品牌商场有良好的信誉，有超过20%的人会考虑到品牌商场购物。8%的人享受逛街的乐趣。 在调查中，有过半数的人认为东门商圈主题商场有泛滥趋势。目前东门商业各种业态呈中低档现状，市场竞争激烈，但市场发展空间受现有业态影响。 在调查中，多数消费者认为东门目前的各物业形态，因相互替换、求存共异，共同发展。完善东门步行街的业态品类，使其在商业形式上形成有效的补充。 罗湖区消费者行为分析 从消费群体看，目标客户最主要为生活在本地的老居民，二次置业人士占一定比例。 目标客户以35—55岁之间的高收入阶层为主，此部分群体在文化素质、社会阅历等方面丰富。 他们事业处于上升阶段，受成功因素的鼓舞，大多较为自信，个性化色彩浓厚，要求物业能体现其身份地位并满足其尊荣感。 对物业的生活配套的便捷程度和物业的服务功能比较看重。 本项目周边可比项目概况 都荟名苑 中信星光名庭 鹏运大厦 天诚广场 聚龙大厦 银座金钻 沁芳名苑 鸿业苑三期 都荟名苑 位置：东门晒布路，紧邻鹏运广场西北面。 占地：3153平方米 总建面：28346平方米 基本情况：为1栋30层单体楼，裙楼为4层商场，5楼以上为住宅，呈“凸”字形东北向摆布。 工程现状：2001年10月8日开工，现在主体施工到四层，初定2003年8月1日竣工、2002年10月公开发售、2003年月28日入伙。目前均价为8000元/㎡，现配套有会所和裙楼商铺。 分析：本项目的的销售节点与好年华项目推售时间相近，在小户型销售方面会形成正面较量。 中信