世联-深圳桃源居商业营销策略总纲.pptVIP

桃源居商业营销策略总纲 2003年，桃源居供应商业总量将达5.6万平米 2005年初，桃源居投入使用商业面积6.5万平米 在一个相对独立的居住功能为主的区域，如此大量的商业面积如何顺利实现较高价值，同时有利于社区的可持续发展？ 根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.027 2003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。 2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。 桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。 【社区业主商业需求调查小结】 1.桃源居居民以成熟家庭和有子女家庭为主，商业需考虑全家全面的需求，同时针对孩子的商业应相对其他社区高； 2.桃源居业主收入水平为中等，集中在企业工作人员，有一定的品位要求。倾向于在品牌商场购买中价产品； 3.对集中商业的需求强烈。最需要可以购买日常用品的大型商业，希望保证品种、品质、和购物环境； 4.最需就近消费的依次为日用品、饮食、运动休闲、书文具、服装；其中第三、四项体现了独特的倾向；对商业业态选择有一定指向意义； 5.购物与休闲地点与消费种类有关，日常用品、服装、家电家私三大类消费分别有相对集中的购买地点，有助于明确桃源居商业选择的竞争者。 『桃源居前期商业租售状况的借鉴』 分布于社区内沿步行街的街铺，投资回报良好，销售状况良好。 已入住的街铺即时解决了少量社区生活需求，但档次较低，选择面少。 集中商业由于规模大，商家认为目前难以保证大规模商业的良性运作，目前不愿进驻。租售均相当困难。 目前美家超市已进驻，但业主的需求调查表明：不能满足业主的日常购物需求。 【街铺、集中商业优劣势对比】 『社区内需求导向商业布局原则』 社区内需求业态优先布局于街铺。 街铺功能以满足社区生活需求为主，并注重引导，选择有代表性业态组合形成商业街，以满足社区业主一定的品味需求和社区营销的商业配套可包装。部分临干道的街铺可安排针对社区外的途经人口（学校家长、车辆）需求。 『基于社区内需求的商业业态及比重』 『临街街铺的分布特点』 分布特点： A段：临规划为社区景观中轴的汇江二路双侧，环境设计主题为欧洲休闲广场，是社区形象的标志地段，社区居民休闲的聚散地。 B段：临前进路，北接10区大型商业，南接文化艺术中心，南端接近跨前进路天桥。处于各商业街中人流量集中的一段。 C段：临前进路，相对更接近学校和体育公园，与对面3区集中商业隔路相望。 D段：临汇江二路，现规划为单侧，总量太小，缺乏连续性。相对其他商业街，最接近已成熟的社区。 影响因素： C段对面的3区集中商业现未销售，其位置与规划设计比较适于大型餐饮和银行、邮局。 C段侧对面的19区集中商业为美家超市。 C段： 商铺柱布置规整，但进深较长，不利于设置小面积街铺，可发展酒楼、西餐厅等需求面积较大的业态。 这些区域如考虑设置街铺，面积约90～122㎡。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 B段： 两列柱相互错位，破坏了空间的完整性，使得内部空间的家俱不易布置，不适宜发展酒楼等业态。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 商铺空间内柱布置极不规则，破坏了空间使用的完整性； B段、C段的商铺进深约14～18m，不利于形成街铺，对二层铺位的销售形成阻力，同时对商业业态造成限制。 大部分铺的进深过长，约14～18m，不利于设置小面积街铺。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 所有商铺层高4800mm，已经提供给业主设置复式商铺的空间，不利于设置一、二层组合的复式铺的形式，减少了商铺形式的多样性，且对二层商铺的销售造成一定阻力。 【临街商铺内部设计的优劣势分析】/建筑设计对商铺的制约 『商业街的定位及可发展的业态』 小型中西餐馆、便利店、美容美发、茶艺、花卉、洗衣房、复印、照相馆等日常家居服务业态 特色小吃（面点王）、地方酒楼、西式快餐（麦当劳、肯德鸡） 家居装饰、布艺、建材、电器专卖、五金等 文化商业：西式咖啡馆、茶馆、书店、琴行、通讯店、特色店等 可发展业态 风味美食一条街 C 便民性商业 D 家居装饰街 B 欧洲文化商业街 A 商业街 主题定位 编号 前 进 路 107 国 道 洲石公路 “欧洲文化商业街” 主力店面积100～150㎡，业态形式：西式咖啡、书店、特色店 “家居装饰街” 主力店面积100～150㎡，业态形式：家居装饰店、建材店 “风味美食街” 主力店面积300～500㎡，业态形式：酒楼 集中商业 主力店位置 【各商业街领头铺的面积范围建议】 【商业街包装与展示的建议】/地标性建筑