如何做好一个合格的酒店开发商.pdf

如何做好一个合格的酒店开发商，实用战略 如何做酒店呢，这里分五个阶段跟大家谈一下。酒店的开发分成立项阶段， 设计阶段，建造阶段，开业筹备阶段和酒店的营运阶段，我从这五个阶段说一下， 至少让房地产开发商知道从酒店开始到出来是怎么样的过程。 首先是立项阶段，这里主要是选址，不是每一个地方都可以做酒店，也不是每一 个地方都可以做五星级酒店。但是我们恰恰每天都在出差，不看很多不应该盖酒店 的时候都在做酒店，所以这个选址是非常重要的。 当你想做酒店的时候，也许是处于你自己的商业灵感，或者是政府的诱惑， 那你想不想做的时候我奉劝你去请一个非常专业的公司做一番可行性的研究，请谁 呢？比如说浩华，或者是国内比较有名气的。特别是浩华在所有国际集团里面得到 基本公认了，希望他们通过一些经验你看是不是适合做酒店，适合做什么档次的酒 店，多大规模的酒店。然后你再平衡一下自己当初想在这里做酒店的决策是不是正 确的，而不是纯粹为了拉动你房子的价格，或者是房子不太好卖的原因，这样你才 能把酒店这个产品做成功。 下面就是是否需要请国际酒店管理公司。昨天有人说我已经跟世界上 14 个 酒店管理公司谈过了。我们现在很多发展商谈的时候从最好的品牌到下面的品牌都 谈了，我觉得这样是不行的。对酒店的管理公司是很重要的，一般真正可以和你坐 下来谈的大概在三家左右就可以了，有时候是你看中了别人，别人看不中你。我们 经常讲酒店管理集团和发展商的结合就像婚姻一样，你没有追到你希望的女孩子， 回过头发现追你的那个是最适合你的，所以我们一定要选择一个合适的管理公司和 品牌。 如果我们有一个很好的定位的时候，再请一个设计师，这样很多问题就会迎 刃而解。有的设计公司很好，很有名气，但是非常贵，不适合做你这样的项目。比 如说非常内线的城市，做普通的项目你说要找 SOM 等等公司都不太可能，所以一定 要找一个适合你的建筑师。另外一种误区，我们很多时候找的设计师是比较听话的， 跟你在住宅产品上有过合作的，或者是写字楼有过合作的，恰恰他们设计不出来好 的酒店，不要说五星级，四星级也做不好。因为很多的设计院在酒店这个领域的专 业性不是很强，很多设计师平时都没有很多的机会住那种豪华的五星级酒店，如果 都没有住过，他们很难设计出来好的酒店设计。他这么多年都没有住过别墅，那我 想他很难设计出来好的别墅作品。 我们找到设计师以后，在酒店的外观上会有几种误区，就是每个地方都是标 志性的建筑，不管怎么样都要高，当地的政府也希望成为标志性。高了以后就要把 酒店式公寓和写字楼都放在一起了，其实我们不太喜欢这样的作品，我们希望这个 酒店非常的单纯，业态非常的纯粹，这样便于管理。如果从外观上来讲，如果你不 是非要做标志性的话，真正实用好做的项目，根据我们这么多年的经验，包括我们 的设计和技术部的建议，希望你不要做超高层的，不要超过一百米以上，因为那样 的投入会增加很多。另外一个，希望你做板楼，不要做塔楼，这样对服务的流线和 舒适性有很好的帮助。外观就不可避免的谈玻璃幕墙，实际上玻璃幕墙是比较难处 理的，用起来是非常不舒适的。前几天看到酒店很没有真正的营业，外面是可以变 光的，但是住店的客人必须要把窗帘拉的很紧，外面是很好看，但是里面是很亮的。 所以玻璃幕墙是尽量要避免的话题。 还有电梯，国内的设计规范不知道什么原因，很多电梯都是不够的，根据国 际的惯例 70 到 80 个客房左右就需要一个客梯，等候电梯的时候不能超过 40 秒，超 过 40 秒就不会很舒服了。如果你们回去看一下设计的图纸，我相信绝大部分服务电 梯都是不够的，绝大部分都是消防电梯。还有一个就是国内的消防规范，我们希望 50％的消防楼梯可以直接通到室外，可是通常做不到这一点。还有大宴会厅，还有 餐厅。除了大宴会厅以外，如果是 900 平米的大宴会厅，需要三分之一的宴会前厅， 还需要三分之一仓库和流线的面积，还需要三分之一厨房的面积，这一点也是被忽 略了。 总而言之，我们对一个设计的判断是站在客人的角度，而不是规划、当地政 府和老板的角度，由内而外的舒适，当客人在客房里面向外看去的时候很舒适。所 以在这样的情况之下，我们如果有一个好的设计，你是不是就可以打桩做施工图呢， 不是这样的，还要请优秀的室内设计，要让未来室内设计的语言和建筑的语言可以 联动。我们在方案的设计阶段就应该让室内设计介入，还有一些机电顾问、灯光、 音响等等顾问进入，等你打桩了很多事情都迟了。 设计阶段完