苏州某大学城商业街市场定位方案.pdf

B 区商业街市场定位建议方案 一、目标消费市场调研分析 学生公寓B 区入住学生是新建商业街最主要的目标消费人群，为充 分了解学生的消费状况及其对新建商业街的具体需求，从而为商业街前 期市场定位提供参考依据，我们进行对B区学生进行了问卷调查和访谈， 结论如下： 1、消费能力。学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均 消费支出在 800 元以下占 65%，这部分以基本的生活需要为主；月均消 费支出在800-1000元占 22%，月均消费支出在1000元以上占 13%。 2、消费结构。学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消 费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝 大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际等方面的支出不大。 3、消费倾向。讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念， 在购买商品和服务时，学生大多本着经济实惠的原则，兼顾档次和品牌。 3、消费需求。与学生日常生活相配套的商业项目的支持率较高。银行、 水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的拟设置项目的支 持率超过50%。，持率低于 50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、 洗衣房、数码港，因为这些不是必备性商业，不是每个学生都需要的。 从调查结果来看，新建项目的业态设置得到学生的支持和认可。 1 二、与文星广场比较分析 比较项目 文星广场 文汇广场 公寓B区规划居住人口约1万人， 公寓A区规划居住人口约1万人， 服务人口 08年上半年实际入住约2800人， 目前实际入住约8500人。 08年9月计划入住约4000人。 学生类消费人群约占 85%，非学 现阶段以学生为主，兼有少量区 人口结构 生约占15%； 内工程建设单位职工； 学生公寓A区、西交利物浦大学、 学生公寓 B 区、九龙医院分部、 辐射区域 港大思培学院、苏大新校区一期 规划住宅小区、东南大学苏州研 （1公里内） 学生宿舍、翰林缘及其南面规划 究院、科研公寓、公安大楼、公 的住宅小区。 交首末站等。 文星广场（含商业街）已逐渐形 1、2 楼学生食堂已投入使用，1 成较为完整的服务体系，人流量 楼食堂有 3 个小吃店，公寓附近 现状 较大，成为区内学生主要的生活 有 2 个小型超市，生活配套设施 消费区域。 匮乏，商业街正在规划中。 文星广场（含商业街）总建筑面 文汇广场已建建筑总面积为 面积 积为32592 ㎡。 19300㎡，拟建商业街约5000 ㎡。 由餐饮业、零售业、休闲娱乐业、 服务业、住宿业构成。从面积占 拟建商业街业态由餐饮业、零售 比来看，餐饮业占 33%（不含学 业、服务业、休闲娱乐业构成， 生食堂），零售业占27%，休闲娱 业态 拟规划为餐饮业 30%（不含食