2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习6.doc

2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习6 　　1．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（　 ）。　　A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命　　B．自然寿命一般要比经济寿命长　　C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命　　D．房地产的经济寿命与使用性质无关　　E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 　　2．投资的特性有（　 ）。　　A．时间性　　B．稳定性　　C．收益性　　D．广泛性　　E．目的性 　　3．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　 ）几种类型。　　A．收益型　　B．收益贬值型　　C．收益加增值型　　D．机会型　　E．保本型 　　4．房地产投资的风险主要体现在（　 ）四个方面。　　A．投入资金的安全性　　B．相关政策影响性　　C．投资项目的变现性　　D．资产管理的复杂性　　E．期望收益的可靠性 　　5．房地产周期循环的原因有（　 ）。　　A．供需因素的影响　　B．供需调整不均衡存在的时滞　　C．政策因素的影响　　D．房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响　　E．制度因素的影响 　　6．房地产投资决策分析中的市场研究的主要工作包括（　 ）。　　A．选择投资方向　　B．初步确定开发目标与方案　　C．进行目标市场定位　　D．进行财务评价　　E．进行开发产品定位 　　7．制定广告方案的决策内容有（　 ）。　　A．广告目标　　B．可用的费用　　C．最可能的收益　　D．传递的信息　　E．使用的媒体 　　8．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（　 ）。　　A．个别偏好市场　　B．分散偏好市场　　C．同质偏好市场　　D．弥隙市场　　E．异质偏好市场 　　9．房地产置业投资的经济效果主要表现为（　 ）等。　　A．股权增加　　B．租金收入　　C．对社会贡献增加　　D．物业增值　　E．企业实力提升 　　10．在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（　 ）。　　A．建设地点　　B．市场需求量　　C．开发项目用地　　D．交通运输条件　　E．环境保护 　　1．下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（　 ）。　　A．内部收益率总是大于目标收益率　　B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率　　C．内部收益率越高，投资风险就越大　　D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率　　E．内部收益率越高，投资风险就越小 　　2．利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大（　 ）。　　A．期望值相同，标准差小的方案　　B．期望值相同，标准差大的方案　　C．标准差系数小的方案　　D．标准差系数大的方案　　E．标准差相同，期望值大的方案 　　3．以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（　 ）。　　A．建筑安装工程费　　B．土地使用权出让金　　C．拆迁补偿费　　D．公共配套设施建设费　　E．城市基础设施建设费 　　4．新设项目法人融资形式的特点有（　 ）。　　A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成　　B．由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险　　C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力　　D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力　　E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 　　5．下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有（　 ）。　　A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的　　B．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用　　C．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用　　D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金　　E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金 　　6．土地费用主要包括（　 ）。　　A．“三通一平”费用　　B．划拨或征收土地的征地拆迁费　　C．出让土地的土地出让地价款　　D．转让土地的土地转让费　　E．租用土地的土地租用费 　　7．房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（　 ）方法。　　A．单元估算法　　B．政府主管部门造价信息查询法　　C．概算定额法　　D．工程量近似匡算法　　E．单位指标估算法 　　8．金融机构在融出资金时，要遵循（　 ）原则。　　A．流动性　　B．保本性　　C．偿还性　　D．盈利性　　E．地域性 　　9．金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　 ）工作。　　A．风险评估　　B．项目评估　　C．担