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房地产开发企业所得税处理新旧主要差异分析 作者：王荐 一、关于开发产品转作固定资产 新31号文件取消了将开发产品转作固定资产视同销售的规定，将开发产品转作固定资产应执行国税函（2008）828号文，“企业改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。 新31号文 旧31号文 第七条?企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 关于预计计税毛利率 新31号文调整了企业销售非经济适用房的未完工开发产品的计税毛利率，各级别均下调了5个百分点，即省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，开发项目位于其他地区的，不得低于5%。同时，新31号文将计税毛利率的确定作了授权规定，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局在上述范围内确定。 新31号文 旧31号文 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 三、关于已经完工开发产品的条件 新31号文沿续了旧31号文对完工开发产品的三个条件，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外”的开发产品。 新31号文 旧31号文 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　(二) 开发产品已开始投入使用。 　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 四、关于销售收入的确认时间 新旧31号文对于开发产品销售收入确认的时间规定基本相同： (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 新31号文 旧31号文 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认