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业主共同管理权信托理论与实践 ------孟宪生 共同管理权实现的困境 业主大会、业主委员会的尴尬 没有明确的法律地位（无民事责任能力） 没有可以支配的资金和其它可以利用资源 物业服务企业的角色 管家 OR 佣人 业主的郁闷和疑问？ 建筑物及其附属设施管理内容和标准？ 物业费用途和去向？ 公共物业的收入和去向？ 经理人的困惑 业主 公司股东 焦 点 分 析 目前的模式 一个服务者 PK 一群业主 症结 规则体系 基本规 则（一） 业主选择权： 选择自主管理或者委托他人管理 设立业主大会、选举业主委员会 业主共同决定权： 选举更换业主委员会 选聘、辞聘物业服务企业 基本规则（二）物业费 物权法第一百零二条：因共有不动产产生的债务为共有人共同债务,债权为共有债权；对外共有人承担连带责任。 物权法第九十八条:共有物管理费用和其它费用分担 物权法第八十条:建筑物及其附属设施的费用、收益分摊 解决之道 理想模式 管理人产生不同 选举产生 聘任产生 自行管理 委托管理 业主大会（法人化） 选举 归集 管理 共同管理权信托 聘任 归集 管理 管理 物业管理的本质属性 财产性 持续性 互动性 为什么引进信托 1、信托财产独立-- 基金是集合信托（安全） 2、受托人有严格责任（诚信有制度保证） 3、业主团体、业主个体、服务企业成为法律关系的当事人（共同制度平台） 维护基金的财产安全 不成为委托人遗产 信托法第15条 不成为受托人破产财产 信托法第16条 不能被强制执行 信托法第17条 不能抵消受托人固有债务 信托法第18条 受托人严格责任 不得自我交易牟利(信托法第26、28条) 不当财产减值不得收取报酬（信托法36条） 有明确的证明责任和报告义务（信托法31、33条） 造成财产减损的法定赔偿责任（信托法27、28、32） 在新的受托人选任完成前不得卸任(信托法38条) 受益人利益 要求受托人报告（知情权）--信托法第20条 要求调整管理方法--信托法第21条 撤销权---信托法第22条 解任权---信托法第23条 经理人职责 对信托财产独立承担信托责任 积极性 主动性 效率提高 业主满意 信托制度的合法性 2001年《中华人民共和国信托法》颁布 法定 PK 约定 约定信托为法定信托提供材料和经验 目标----法定信托 信托制度与信托理念 美国------美联储管理金融 英国------国民信托管理环境 《资本主义3.0》就是谈信托制度与公共管理问题 朗琴园小区的社区实践 一年多的实践 欢迎考察 研究 物业管理权信托基于信托原则赋予管理公司更严格的责任，同时物业经理人被赋予信托人的责任。而一个受托人的责任，不仅仅是使受托人诚实，而且还有关乎荣誉的谨慎。 希望宽容 欢迎尝试