资产评估课件第四章.ppt

五、应用举例 [案例] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，销售费用为楼价的2．5％，销售税费为楼价的6．5％，、当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 (1) 确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。计算公式为： 地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费 (2) 计算楼价: 楼价＝ 2000×2.5×9000元) (3) 计算建筑费和专业费: 建筑费＝3000×2000×2.5元) 专业费＝建筑费×10％10％ ＝1500000(元) 案例(续) (4) 计算销售费用和税费。 销售费用2.5％＝1125000（元） 销售税费6.5％＝2925000（元） (5) 计算利润: 利润＝（地价＋建筑费＋专业费)×10％= (地价×10％ (6) 计算利息。 利息＝地价×[(1＋6％)2－1]十1500000)×[(1＋6％)－1]＝0．1236×地价十990000 案例(续) (7)求取地价 地价16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价－990000 地价1.2236元) （8）评估结果。 单位地价2000＝8912(元／平方米) 楼面地价＝8912/2.5＝3565(元／平方米) 第七节 地价修正系数法 一、基准地价的含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 二、基准地价测算的基本思路 依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营入股等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。 ? 三、基准地价的特点与作用 1、基准地价的特点。基准地价—般具有下列特点： (1)基准地价是区域性价格。这个区域可以是级别区域，也可以是区段或路段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。 (2)基准地价是土地使用权价格。 (3)因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。 (4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。 (5)基准地价是单位土地面积的地价。 (6)基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。一般应每年或每两年对基准地价进行全面或局部调整。 2、基准地价的作用。 (1) 具有政府公告作用； (2) 宏观调控地价水平的据； (3) 是国家征收城镇土地税收的依据； (4) 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据； (5) 是进一步评估宗地地价的基础； (6) 引导土地资源在行业部门间的合理配置。 四、基准地价修正系数法的基本思路 基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。 基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。基准地价，是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。因此，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到被估宗地 五、基准地价修正系数法的适用范围 1、适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。 2、基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地