济南高新区国有资产整合模式报告final.pptVIP

将土地注入到国资企业，国资企业作为土地开发商，借助土地资源进行多方面融资，实现资源到资金的转化 土地 国资企业 合资 抵押 出让 募集股份 以土地作为投入资本，与外商或民营企业合资投资于区内建设 以土地进行抵押向银行贷款，把远期的财力提前使用，实现“借贷开发，滚动发展 以土地作为吸引企业入住、设厂的条件，签订合作协议，在土地出让方面实行政策优惠 以土地资产为基础，通过设立股份公司，吸引投资者入股 将土地使用权随同地上建筑物租赁给入住企业使用，并收取租金 土地使用权 出租 以基础设施建设带动土地升值，形成建设资金的良性循环 基础设施建设 基础设施条件改善 土地升值 天津开发区在前期发展阶段所面临的土地开发和基础设施建设任务十分繁重，政府又没有一分钱拨款，天津开发区制定了“开发一片，收益一片，建成一片”的方针，在起步阶段，总公司以3.2亿元贷款“借贷开发”，先期重点开发建设了3平方公里的起步工业区和1.2平方公里的生活区；在发展阶段，开发区将全部土地使用费和返还的财政收入捆绑，用于区内土地开发和基础设施建设，每年开发1平方公里，实现了滚动发展。 通过这种方式，在1984-1999年间，总公司累计完成土地开发和基础设施建设投资40亿元，共开发土地24平方公里，建成了一整套高水平的基础设施。 案例 导读 开发区国资企业的定位 国资企业的经营方式 国资企业整合方案 国资企业各业务单元的运作方式 融资业务 投资业务 基础设施建设 房地产开发 园区经营 实施建议 以全资、控股和参股方式投资于开发区建设开发，带动招商引资，营造产业环境，并获得价值增长 投资基础设施建设 投资房地产开发 投资其他产业 以全资方式投资于基础设施建设，进行土地成片开发，进行土地资源经营 以参股方式投资于基础设施建设，引入外部资金 以全资或控股方式进行住宅及商业房地产开发，在土地二级开发的基础上获得相关利润，积累经济实力 以全资、控股或参股方式开发工业房地产，管委会可以给与适当的优惠政策 以投资参股，进行招商引资，带动产业发展 投资其他关键行业（如金融），获取战略性资源 将来可以投资控股优良产业，培育新的价值增长点 管委会 国有资产运作实体 投资项目 开发区环境 资本市场 货币市场 资源 资金、税收 利润 资金 建设 环境 投资 利息 资金 分红 资本 税收、 GDP、就业 税收、GDP、就业 资源 信用 资金 资金放大区域 外来投资 投资 通过上述方式盘活资金，形成开发区资金的良性循环 导读 开发区国资企业的定位 国资企业的经营方式 国资企业整合方案 国资企业各业务单元的运作方式 融资业务 投资业务 基础设施建设 房地产开发 园区经营 实施建议 引入基础设施建设的市场化机制，吸引外部力量参与基础设施建设，并将基础设施转化为经营性资源 投资 建设 经营 基础设施 政府投资 外部投资 市场化机制 开发区内的基础设施建设具有较大的正的外部性，开发区可以通过给与开发商一定的补贴方式消除这种外部性，鼓励企业投资基础设施建设，实现比政府直接投入方式下大得多的开发规模。 说明 实行基础设施项目建设和运营的法人化，高新控股集团承担建设和运营任务 管委会（财政局） 高新控股集团 建设局 银行等外部机构和个人 监督 委托施工 融资 拨款（投资） 监督资金使用 施工单位 还本付息 投资收益 导读 开发区国资企业的定位 国资企业的经营方式 国资企业整合方案 国资企业各业务单元的运作方式 融资业务 投资业务 基础设施建设 房地产开发 园区经营 实施建议 将来在政策允许的情况下，建议采取政府主导，市场化运作方式，由高新控股集团或下属公司从事高新区土地一级开发 发展趋势 目前管委会国土资源局从事土地一级开发 发展趋势是政府主导，市场化运作，培育市场化的土地一级开发主体 从事土地一级开发的主体是各级政府，土地一级开发没有完全放开 土地一级开发公司化运作有利于拓展融资渠道，提高运营效率，专业化运作，分散政府从事土地一级开发的风险。土地一级开发市场化是发展趋势。 ——例如北京市土地一级开发招投标政策已获北京市国土资源局审批通过；首创集团取得怀柔新城土地一级开发资格，山东鲁能、天津泰达积极介入 政府制订开发规划，进行土地供应计划管理、土地入市交易管理等 组建公司进行土地一级开发，统一征地、统一开发，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让 可以考虑的组建方式 集团下属的具有房地产开发资质的公司承担 （推荐方案） 集团以控股或全资的方式，购并其他有实力的房地产公司 管委会提供土地开发启动资金和融资担保 进行企业化运营，实现资源利用和综合效益的最优化，推动开发区发展 开发公司着力提高专业能力。根据高新区产业规划，确定开发模式，制定土地出让方案以及土地项目招商策划，对市政