房地产开发宏观管理问题解析.pptVIP

房地产开发宏观管理问题 某房地产公司为了更好地开拓市场，有效的宏观管理房屋的建设。决定根据市场调查，找出房屋需求与中产阶层收入和房地产投资收益率之间的关系，从而预测在不同收入和收益率下的需求量。为此公司收集了过去10年的有关数据，见表： 7.50 7.93 7.87 8.00 8.15 7.89 8.87 8.50 9.26 9.52 0.00 0.05 0.05 0.15 0.10 0.20 0.30 0.10 0.50 0.60 5.50 5.80 5.25 6.00 6.25 6.50 6.80 7.00 7.10 7.25 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 房屋需求量 （百套） 房地产投资收益率 中产阶层年收入 （万元） 年份 (以2005年为基准)，预计未来5年，中产阶层的收入和房地产投资收益率的增长速度为5%，该公司的楼盘2005年的平均销售价为4000元/平方米，每套120平方米，未来5年的平均售价保持不变。现尚有800套房屋未售出。商品房从规划到售出会发生下列费用：（1）建造成本：包括固定成本（主要指购地、机器设备的折旧）和可变成本（主要指钢材、水泥、装饰材料和人工成本等，其中人工成本在可变成本中占到大约40%），按照2005年的建材价格计算，可变成本（万元）与商品房建造套数的平方成正比（比例系数为0.5），且与建材价格上涨幅度有关，例如建材价格上涨10%，则可变成本是按前面方法计算的1.1倍；（2）销售费用：与当年的销售金额成正比；（3）折旧：建造好的商品房未售出的必须计提折旧，折旧每套每年1.2万元。 预计未来5年建材价格的增长速度(以2005年为基准)见下表： 30% 20% 20% 10% 10% 增长速度 5 4 3 2 1 年份 该公司希望在未来5年把建好的房屋全部销售完，为使利润最大化，需要制定出未来5年的建造计划。 （1）如果公司的年建造能力没有限制，并且允许期房（即尚未建好的房屋）销售，但在5年末要全部完成交房，如何制订年建造计划； （2）如果公司每年的建造能力限于1000套，并且允许期房（即尚未建好的房屋）销售，但在5年末要全部完成交房，如何制订年建造计划； （3）预计未来5年小户型（80平方米）的房屋需求见下表： 900 1000 1100 1200 1300 需求 5 4 3 2 1 年份 如果公司的年建造能力没有限制，公司在未来5年内也打算进入小户型房屋市场，并且允许期房（即尚未建好的房屋）销售，但在5年末要全部完成交房，如何制订年建造计划。 房地产投资收益率 中产阶层年收入 [b,bint,r,rint,stats]=regress(y,x,alpha) x= ~n?4数据矩阵, 第1列为全1向量,alpha(置信水平,0.05) 参数 参数估计值 置信区间 17.3244 [5.7282 28.9206] 1.3070 [0.6829 1.9311 ] -3.6956 [-7.4989 0.1077 ] 0.3486 [0.0379 0.6594 ] R2=0.9054 F=82.9409 p=0.0000 ?0 ?1 ?2 ?3