房地产评估分析作业：中海•元居均价评估.docVIP

中海?元居均价评估 课程名： 班 级： 学 号： 指导老师： 学生姓名： 2011年6月20日 中海?元居 一、本案概况 2010年9月7日上午，深圳建禹投资有限公司239万元/亩面积为64310平米，折合约96.46亩2.31亿元的总价将该地块成功P055地块收入囊中。位于七星区猫儿山东南侧，中海?元居 图1 二、项目规划情况 从图2可以看出本案的房屋为多栋小高层，底下设计有商铺，道路把本案划分为两个部分，风格大致为都市简朴干练的基调，快捷明朗。附近交通便利，有银行、酒店、医院等服务设施。临近桂林理工大学、桂林医学院、七星小学等院校，文化氛围浓厚。而且和猫儿山园林公园较近，可以满足业主在周末带家人去散步游玩，共享天伦之乐。 三、市场比较法 三个可比实例概况 水晶郦城 楼盘位置于七星区桂林市环城北二路32号，为普通住宅，均价6200元/平方米，总建筑面积约20万㎡，绿化率36.5%，总户数为1523户，车位828辆，项目由17栋14层的高层住宅组成，紧临公交东环车场，15路、32路、51路、17路、10路、52路等多路公交车直通各城区，交通便利。七星公园、东环菜市、香格里拉大酒店（在建）、第七人民医院、桂林四中、七星幼儿园等配套设施近在咫尺。开盘时间2009年8月19日。 金地怡和东岸 项目位于市中心，城北、城南、漓东几大城区交通枢纽，从怡和东岸到联达商业广场开车只需要十五分钟，往北去火车始发站开车只需要十五分钟，到市中心开车也不超过十五分钟。到三里店广场、南城百货、桂林体育馆五分钟车程。步行至三里店大圆盘不足十五分钟。开盘时间2009年10月20日。 兴达江山领秀 项目位于穿山公园大门口，市体育中心西侧，与小东江咫尺相望，总规划建筑面积约30000㎡。兴达江山领秀全部规划多层公寓，建筑样式为砖混结构，采用点式、条形排布，以六层为主，临江为四层，层层退台，精心设计出三房养生尚宅、四房情景尚邸、复式宽景叠楼等高端产品，顶层坡形屋面，设计成空间富于变化的错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，绝大部分户型带宽景室内花园。开盘时间2008年7月。 三个可比4月楼盘均价 4月 水晶郦城 6200 金地怡和东岸 6400 兴达江山领秀 7500 四、四大系数修正 1.交易情况修正 因为可比的三个楼盘中，水晶郦城和金地怡和东岸为正常销售，而兴达江山领秀为二期预售，所以价格比正常高，。 水晶郦城: 交易情况修正系数=100/100=1 金地怡和东岸: 交易情况修正系数=100/100=1 兴达江山领秀: 交易情况修正系数=100/（100+5）=0.95 2.交易日期修正 按照每月房地产价格上涨3%计算 水晶郦城交易日期系数为： （1+3%）*（1+3%）=1.06 金地怡和东岸交易日期系数为：（1+3%）*（1+3%）=1.06 兴达江山领秀交易日期系数为：（1+3%）*（1+3%）=1.06 3.区域因素修正 区域因素修正直接比较表 区域因素 权重 评估对象 水晶郦城 金地怡和东岸 兴达江山领秀 商业繁华度 0.14 100 100 99 99 道路通达度 0.08 100 101 99 100 交通便捷度 0.11 100 101 100 100 离市中心的距离 0.14 100 102 98 99 离交通设施的距离 0.06 100 100 100 100 自然环境状况 0.10 100 99 101 102 人文环境状况 0.14 100 102 100 99 基础设施状况 0.12 100 100 99 99 公共设施状况 0.11 100 100 102 101 综合 1 100 100.65 99.7 99.77 水晶郦城区域因素修正系数=100/100.65=0.994 金地怡和东岸区域因素修正系数=100/99.7=1.003 兴达江山领秀区域因素修正系数=100/99.77=1.002 4.个别因素修正 个别因素修正直接比较表 个别因素 权重 评估对象 水晶郦城 金地怡和东岸 兴达江山领秀 坐落位置 0.18 100 100 101 102 临街状况 0.10 100 103 100 100 建筑结构 0.12 100 98 101 102 建筑质量 0.18 100 98 100 101 新旧程度 0.12 100 99 100 101 装修水平 0.08 100 97 103 100 设备状况 0.10 100 100 100 100 周边环境 0.12 100 99 102 100 整合 1