房地产的分析.pptVIP

学生实训报告 （理论课程的实训课用） 房价高涨的原因什么？ 根据网上的资料和对林教授的观点的分析我们总结出以下的观点第一 土地问题第二 中国人的思想观念第三 政府对土地的使用监管目的不明确 地方财政对土地出让收入的依赖第四 投资者的投机心理第五 开发商缺乏商业道德 大量空置楼盘哄抬价格第六 通货膨胀  第七 中国处于社会主义初级阶段 房改始于1980年 相关部门对于房地产业的监管缺乏经验第八 政府各项新政策意在遏制房价高涨但是制定的政策没有从中国的国情出发并未能解决根本问题（本小组认为征收房地产税只是限制消费不能解决主要矛盾-楼盘供应量小于市场需求量）第九 房地产市场缺乏竞争力（房地产与其他的行业不同楼房又是生活的必需品； 建设楼房需要大量的资金投入在我国生存型行业较多服务型行业较少。往往竞争结果可能始终都是大公司在左右房价）第十 中国处于社会主义初级阶段经济基础决定政府不能频繁采用经济手段调控房价（我所指的经济手段是指由政府出资兴建楼房，政府参与竞争） 中国的土地问题  以黑龙江的漠河市和云南省腾冲县划一条直线为界,该线东南部人口多,该线西北部人口少。 随着进城务工人员的增多和西北部的人口逐渐减少，两地区的经济发展程度和人口密度逐渐拉开距离，随着国家近几年实行“西部大开发”政策，使西部地区人口逐年增加。 　 西部高原地区人口稀疏，大体有塔克拉玛干沙漠中部、昆仑山脉、青藏高原北部，这些地方有的事常年干旱，有些是终年积雪，环境相对比较恶劣，适应居住的地方并不多。既然都不适宜居住，就更不用说使用了。 中国人的观念 目前，我国已是世界上住宅自有率最高的国家。资料显示，十一五期间我国城镇住房自有率已高达82% ，农村的住房自有率更高。而世界大多数国家的住房自有率为30～50%，美国 为65.6% 、英国 为69%、荷兰为 52% 。而在日本，截至2008年10月1日，东京、名古屋、大阪三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54.9%，以名古屋为中心的中京都市圈住房自有率为60.3%，以大阪为中心的近畿都市圈住房自有率为58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。显然，我国的住房自有率已远超欧美发达国家。但我国的住房问题好像比这些国家要严重得多，一直是怨声载道骂声不断。为什么会出现这种现象？? 我们知道，在世界大部分国家，商品房市场是用来解决中高收入家庭的住房问题的，而低收入人群的住房问题主要是通过政府的保障房体系来解决。很多人抱怨我们的房价过高，实际上欧美主要国家的房价都不低。在日本东京买套40平方米的住房要约3000万日元，而刚工作的大学生每月收入才20万日元，但他们对房价的愤怨没我们严重。? ? ? 产生这种现象的原因 ? 这种现象的产生，除了政府保障房没跟上外，还和我们的消费观念有关。我国居民习惯于居住自有住房。而在法国，“低收入者租房，高收入者买房”已经成为约定俗成的惯例，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。德国住房的主流也是租房。据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57％的家庭是靠租房过日子的，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的42%? 引起不满的原因 不容否认的是，房改以来，在政府、房产商、银行等的共同推动下，我国的商品房市场发展近乎疯狂，房价猛飙。本来，商品房价的高低与低收入群体是无关的，商品房价再高，也不会引起他们的怨愤，就如同飞机、名酒的价格再高也不会引起他们的不满一样，因为低收入群体不需要购房，他们的住房问题主要是靠政府的保障房来解决，而不是被赶到商品房市场和高收入群体一起“争房”。但目前的现实却恰恰是在一起“争房”，一些刚刚毕业的大学生甚至也加入了这一行列。向往改善居住条件的低收入群体，想买房却买不起，而保障房建设又没有跟上来，在住房愿望落空的情况下，就只好以骂怨来泄愤了。 中国住房观念与发达国家的对比 我国居民习惯于先购房再结婚，否则就会被戏称“裸婚”。而在日本，结婚时能买房者凤毛麟角，大多数年轻人不仅在结婚时选择租房，而且婚后相当长一段时间也是过着租房的日子。日本租房结婚者比例高达67.1%，25至29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，30至34岁和40至44岁之间的人拥有自有住房比例分别为29.9%和57.7%。也就是说，在日本，40岁以下的人群租房居住已成为常态。德国统计局的数据显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有必然关系。德国单身家庭租房的比例为76％，无子女家庭租房的比重为52％。德国年轻人极少买房，购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。? ? 同时，我