成全机构-昆山新城万嘉项目定位报告.docVIP

引 言 这是两家同样优秀的企业。 一个源于本土、根基深厚，一个游弋全国、视野开阔； 一个是常州房地产企业综合实力首位，一个是“住交会”评选营销策划公司第一名； 一个秉承“诚实做人、踏实做事”的企业精神，一个坚持“成人之美、全力以赴”的服务宗旨； 一个进军上海、南京、苏州以打通沪宁线，一个立足上海、苏州、无锡正布局长三角； …… 因昆山，我们走到一起。 这是两个同样不简单的地块。 一个区位不佳、工厂为邻、配套匮乏， 务实的基础上必须寻找突破； 一个天生丽质，市场看好、富有潜力， 但随手出招便是地块的浪费； …… 在昆山，我们不敢大意。 依托深入的分析，我们才能够大胆假设： 玉山地块，工厂宿舍、经济适用房、物流、工业配套、专业市场？ 为何不可以是中档高品质住宅！ 巴城地块，和对手们血拼高档别墅？ 为何不寻找中高端的空白市场！ 昆山，本是吴王猎鹿之地。逐鹿昆山， 成全机构以最大的专注迎接这次挑战。 20天里，各专业部门先后10多人次赴现场考察； 国庆7天，市场部3位研究员连续驻场调研市场情况； 前后多次讨论会议上，公司高层直接主持工作； …… 但愿与新城携手， 逐鹿昆山， 谋局华东！ 上海成全置业顾问有限公司 昆山新城万嘉项目提案组 2004年  上篇——玉山镇项目定位 第一部分 昆山新城玉山项目定位——市场篇 一、阅读昆山 （一）昆山概况 1、历史沿革 昆山，早在新石器时代已有人类居住。古名娄邑，夏、商时期，地属扬州；春秋战国时期先属吴，后属越，继又归楚。吴王曾在这里豢鹿狩猎，故又名鹿城。南朝梁大同初年（535-536年）始建制为县，因域内盛产名石昆山，故名昆山县。光绪《昆新两县续修合志》载“县中之山名马鞍，产玲珑石，如玉。故又名玉峰。清咸丰十年至同治二年，太平军占领昆山时期，为避南王冯云山之讳，改昆山为昆珊。1983年1月18日，经国务院批准江苏省实行市管县新体制，3月1日撤苏州地区行政公署，昆山属苏州市。1989年昆山撤县建市迄今。 2、地理环境 昆山位于江苏东南，地处上海与苏州之间。东北与太仓市相连，西与吴江、苏州交界，北与常熟市毗邻，东南与上海嘉定、青浦接壤。总面积921.3平方公里，耕地85.9万亩，水域31.91万亩。属北亚热带南部湿润气候区，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，气候温和，年平均温度15.3℃。 昆山属长江三角洲太湖平原，西濒阳澄湖，南依淀山湖，境内地势低洼，河港密布。古老的吴淞江、娄江自西向东流经市境腹部，把全市分成昆南滨湖地区、昆中平原地区和昆北低洼圩区三片。沪宁铁路、沪宁高速公路、苏沪公路和锡苏浏公路横贯市境，乡村公路交织如网，水陆交通十分便利。 3、人文风貌 昆山自古人文荟萃，人才辈出。自宋至清有进士476人，南宋范成大，为当时文坛四大家之一；顾炎武、归有光、朱柏庐是昆山最具有代表性的历史名人，人称“昆山三贤士”。著名文学家归有光，为古文运动代表，称唐宋派；明末清初杰出思想家、爱国学者顾炎武的名言天下兴亡，匹夫有责，传颂于世；著名教育家朱柏庐，著有《治家格言》，历代流传。徐乾学、徐秉义、徐元文同胞三鼎甲，号称昆山三徐。 昆山市内名胜古迹甚多，又是昆剧的发源地。被列为省级重点文物保护单位的有：杰出思想家、爱国学者顾炎武墓；建于北宋年间的秦峰塔；刻有太平天国四字的集善桥（俗称赵家桥）。周庄的沈厅、张厅；张浦的赵陵山遗址。除久富盛名的“中国第一水乡”周庄外，马鞍山麓的亭林公园，园内松柏青翠葱茏，山水相映成趣；内有顾炎武纪念馆、顾鼎臣崇功祠等；园内有昆石、琼花、并蒂莲，奇异珍贵，被誉为昆山三宝。 （二）昆山经济发展状况 1、数字昆山 1）城市地位 2003年全国百强县（市）排名中，居广东顺德之后，名列第二。 2003年，昆山市外贸进出口总额高达139．2亿美元，位居江苏省各县级市之首，在全国县级市中首破百亿美元大关 全省54个县（市）的主要经济指标进行排位，昆山总人口排在第四十四位，除农业指标外，其他总量指标均在前五位，相对指标均在前三位。 合同外资利用全国省份排第九，实际外资利用全国省份排十二(以昆山为省排序) 台湾地区电机电子工业同业公会公布的“２００２年大陆地区投资环境与风险调查报告”中，昆山位列“投资环境评估”２１个Ａ级城市的第二位 从以上数据显示，昆山已成为目前国内县级市发展较好的佼佼者，成为苏州经济主体之一，遥遥领先于其他几个辖市。 2）主要经济指标 〖城市GDP〗 2003年，昆山国民经济持续快速增长，实现国内生产总值430亿元，按可比价格计算，比上年增长31.5%，连续两年增长幅度30%以上。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。按户籍人口计算的人均国内生产总值达7.01万