吉林辽源辽河半岛项目推广策略总纲-93P2012-.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 “造”理想生活城，拉动“市”场需求！ 项目以城市生活为蓝本，从城市生活需求为出发点，以“艺术、文化、教育、运动、生活”五个方面为点，塑造一个人们需要的理想生活城。拉动市场的需求，引发市场热点，引领城市生活潮流，引起目标受众的关注与兴趣。 ”造“城，也是在”造“市！ 战略三：产品线——做事 我们根据理想城市生活为蓝本，把产品做“实”，把“事”情做好。 以“策略运用、精确制导、高调包装、精准营销”四大原则，做理想生活之城！ 推广思路 造城 辽河半岛 一期阳光维也纳 区域高度 项目高度 产品高度 先树立项目整体高度，塑造大盘形象，在市场上取得较高的认知度后，分步骤推出项目各个属块，集中力量，各个攻破。 本项目具有标志性且体量大，重视前期市场预热、市场铺垫和概念导入。 从大区域、大环境、大市场看本案，提高项目在整个辽源的 影响力，站在“城市”高度提升产品形象。 价格低开高走，分阶段攀升。 推售策略 最佳销售入市时机：2007年5月1日 原因：2007年1-4月可对项目形象设计、宣传物料做充分准备，期间把握2007年春节外地工作返乡客群进行项目宣传，蓄客，2007年5月1日，利用五一长假正式开始认购，积聚人气。 推盘时间安排 一期内部认购思路 1、为形成哄抢的场面，一期第一批房源推出的不宜太多，应在200-400套左右，开盘时可视预定的情况加价加推部分房源； 2、5月1日开始销售会员卡，只有购买会员卡才有选房的权利。 其中200个钻石卡，每个售价3万，不可退，主要对象为政府人员和关系户，钻石卡可以优先选房； 发行金卡，每个售价5000元，可退，但不可以优先选房，数量不限，以达到洗筹和积聚人气的目的。 3、开盘当天采用排队选房的形式。 2007年1月15日 宣传形象引导正式开始 2007年1月25日 2007年2-4月 2007年5月1日 2007年10月 1日 2008年5月 售楼处对外开放 一期预热 一期正式开始内部认购 一期第二批房源销售 一期售磬，二期导入 2007年7月 1日 一期第一批房源销售 产品属性 客户属性 市场环境 以柏美地产品牌为核心，树立权威和市场信心 注重项目所处区域价值的挖掘和提炼，将项目营销提升至区域营销的高度，将开发商提升到城市运营商的高度 针对辽源购房者喜好热闹的特点，更出于宣传推广的需求，在营销过程中，举办特色、影响力大的活动，吸引关注 市场的发展、客户的理性，决定了客户需要体验到实实在在的品质以决定是否购买 以“柏美会”为核心组织营销活动； 前期风暴拜访； 口碑传播 项目营销总策略 　品牌营销