2008年上海泰安公寓项目营销策划报告-案场制度.docVIP

目 录 前 言 目 录 第一部分:市场及政策研究分析 宏观市场分析……………………….…………………………………………………3 区域市场分析……………………………………………………………….…………7 市场及政策研究分析总结………………………………………………….…………13 第二部分:产品分析篇 项目分析……………………………………………………………………………….14 项目SWOT分析……..…………………………………………………………………19 项目市场价格定位………………………………………………………………...…21 第三部分:企划及销售道具配合篇 均价定价方案……………………………………………………………………..….22 销售周期及目标…………………………………………………………………….. 22 一房一价定价方案…………………………………………………………………….23 销售方式……………………………………………………………………………….24 销售推广及策略……………………………………………………………………….25 售楼处布置方案建议………………………………………………………………….27 第四部分:泰安公寓现场管理制度 第一部分 市场及政策研究分析 一．宏观市场分析 调控让市场持续、健康、稳定发展，房市冬季已经过去，回暖迹象显现，经过近半年的沉寂，买房者准备好了充足资金， 整个2007年，基本可以9月份为界限，划分成大热和上涨速度减缓两个阶段。受到加息、首付和贷款利率提高等银行政策和十七大召开等大环境的限制，9月始上海楼市成交量明显减少，购房需求受到抑制，观望气氛浓厚。“第二套房”政策像一道铁闸一举逆转了先前市场向卖方一边倾斜的滚滚洪流。2008年的楼市一路上扬的房价突然变脸，贷款收紧、购买力下降、市场沉寂，也就意味着房价涨势放缓。等2008年5、6月份政策被充分消化，同时其他买房者也准备好了充足资金，楼市会再度复苏一季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅趋缓，住房成交量持续下降，观望氛围。宏观经济情况成本的快速上升，股票市场深幅调整投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下拉动房价继续走高房价上涨压力加大从2005年5月至今，我们一次又一次看到，政策对中国房地产市场具有直接的显著的影响。但是，我们也看到，只要中国经济仍然处在增长周期，政策的影响在一年甚至更短时间会被市场消化掉。受长期利好因素支撑，相信房地产仍将持续发展。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 上海市商品房供应量自2004年以来，出现逐年下降的局面。2007年全市商品房供应量为2603万平方米，同比减少了190万平方米，减幅为6.8%。 07年下半年市场供应放量 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2007年全年月度供应量除2月74.64万平方米，全年基本在160－300万平方米之间波动，第三季度和第四季度的供应平稳放量。 从供应的角度看，6月以后的放量缓解了市场供求矛盾，使得一度供不应求的态势转而趋向平衡。 07年的商品房市场供应量虽较前两年有所下降，但在逼存促开工、3万平方米预售标准等宏观政策出台市场背景下，预计08年的市场供应将会出现一定程度的升温。今年1月31日，上海市房地局公布了《2008年上海市住房建设计划》，《计划》中提出：2008年新开工住房面积约2000万平方米新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。长期利好因素一季度房地产市场继续调整；随着股市调整等情况有可能使得过剩资金再度进入房地产市场，二季度市场成交量有所回升，房价上涨压力加大，但房价整体将保持温和上涨趋势。国家发改委发布的一季度住房市场价格形势分析报告当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格的上升；三是近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；四是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。 房价上涨压力加大近年来，一边是商品房价格高不可及，一边又被保障性住房种种限制条件拒之门外，中等收入家庭住房问题陷入“高不成、低不就”的尴尬境地政策性商品住房政府推出为平稳房价而政策性商品住房目的是为了平衡房地产市场和房价，而不是为了让房价降。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，近年来，一边是商品房价格高不可及，一边又被保障性住房种种限制条件拒之门外，中等收入家庭住房问题陷入“高不成、低不就”的尴尬境地被定位为帮助中等收入家庭解决住房困难的，被无数人寄予了厚