2008年深圳龙华片区商业房产调研报告定稿.docVIP

龙华片区2007调研报告 第一部分 龙华概况 区域社会经济概况 区域市场热点 第二部分 龙华房地产 区域房产市场 龙华房地产市场 第三部分 龙华商业圈（数据在合同签定后给出） 商业概况 龙华商业分析 龙华商业展望 龙华概况 一 区域社会经济概括 龙华位于深圳市北部、宝安区东部、南连福田区、北接观澜街道、东邻布吉街道、西靠石岩街道，是规划中深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。龙华国土总面积88平方公里，总人口约150万人。 龙华地处北回归线以南,属南亚热带海洋性季风气候。夏季气温在22℃-35℃之间,冬季气温在10℃-22℃之间,年平均气温22℃；一月平均气温14.1℃,七月平均气温28.2℃。年平均日照2134小时,平均降雨量1800毫米。 龙华地形似一只展翅飞翔的大鸟,东西长11.5公里,南北宽15公里。地层属下古生系、泥盆系、石炭系、侏罗系、白娅系、第三系、第四系。地势南西北三面为山地,中东部是丘陵平原。山地占总面积的68%,冲积平原占32%;境内主要山脉为羊台山(又名阳台山、羊蹄山、七娘峒),位于龙华镇的西南面;主要山蜂有大脑壳山等。镇内河流有游松河、上芬水、横朗河、龙华河（观澜河上游）、大船坑水等 5条，向北流入东江。 龙华是最早成功实现城市化试点片区，已基本完成高科技产业和商贸物流产业的经济结构调整，这将极大提升龙华的经济竞争力和零售消费力，助推龙华商业快速发展。产业结构的升级调整，一方面将提升龙华的经济持续发展力，据相关统计,2007年，龙华社会消费品零售总额高达40.8亿元，同比增长13％；GDP以20％的增长速度向前发展，预计2010年龙华规划人口可以达到200万，相当现在福田区的人口数；另一方面也由于其高收入人群的集中提升了龙华零售消费力，助推龙华商业快速发展。 二 区域热点 （一） 城市规划 1、龙华规划 《深圳市近期建设规划（2006-2010）草案》出台，其中，开发龙华二线拓展区明确被列为四大重点地区开发计划之首：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4号线的建设，开发龙华二线拓展区。首先作为国家铁路京-广-深客运专线和杭-福-深客运专线交汇点的新深圳站，已选址在龙华二线扩展区。该区将是未来深圳中、长途客运交通枢纽所在地，是深圳与华南地区乃至内陆城市重要客运枢纽带。另外，轨道交通4号线、5号线、6号线与上述客运专线交汇于新深圳站。其次，为配合龙华新城的建设与发展，新区大道在07年上半年通车，福龙路也在07年底前建成通车。 2、龙华片区发展趋势 深圳正处在城市（城区）快速发展的阶段，政府提出“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展”的城市空间发展策略，促使关外城市化进程，加快关内关外的融合，完善的交通路网规划确保大深圳格局的形成和发展。从地理位置看，龙华处于城市空间发展中心地带，将会是未来城市的新中心。而龙华作为“南北贯通”的第一站，将势必促进整个龙华片区的发展。 （二） 二线拓展区 1、什么是二线拓展区？ 二线拓展区的准确位置在梅林关口西侧，东起梅龙路，西至福龙路以西，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。作为政府预留地，在1998年完成征地工作。 2、政府对二线拓展区有什么规划？ 作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区一出生便被高调定位为“中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。虽地处关外，到事实上在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住区和城市后勤基地。 3、二线拓展区的发展前景 政府迁入后的中心区，将成为深圳的政治、经济中心，作为其配套的二线拓展区，也将成为深圳最重要的居住社区之一。而从地理位置来讲，它正处于以中心区为圆心，以10公里交通距离为半径的生活圈。在市区可供开发土地日益稀缺的今天，高起点规划、高标准建设，且没有农民房困扰的二线拓展区，仿佛深圳的一块未经雕饰的天然美玉，被业内人士誉为深圳楼市最后的“处女地”，十分看好其发展前景。 4、二线拓展区至少在五个方面体现了城市价值。 （1）稀缺的“交集”价值，这里是深圳稀缺资源最优化配置，是一块拥有86%原生态山体资源、24%平原、面积19.39平方公里的崭新土地。 （2）以龙华新客站为核心的路网枢纽价值。 （3）通道经济所体现的便捷价值。 （4）城区拓展体现的增值价值。 （5）深港一体化体现的辐射价值。深圳4号线与香港地铁接驳，方便许多香港人进出龙华。 （三） 龙华中心区 宝安区