2010年9月最新宝龙企业战略研究报告（上）.ppt

宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场的客户群 一级市场客户群：以城阳、青岛为中心的市内七区客户以及青岛郊区五市为主的目标客户群，这一客户群的消费特征主要是以家庭、朋友、同事等组成日常休闲、旅游、购物，重复消费次数多，将成为乐园及城市广场未来主力消费群体。 二级市场客户群：山东西部及周边省区、国内、国际旅游客户群。这一客户群基本以旅游为明确目的，以单次消费为主，但每年的整体旅游消费群数量比较稳定，将是未来宝龙乐园的一个主力消费群体之一。 三级市场客户群：青岛市区以外，主要包括：日照、潍坊、烟台、威海等胶东半岛地区，3-4小时车程以内的客户消费群，这一客户群消费特征主要以家庭、朋友、同事等组成以短途休闲旅游为目的。重复消费次数较少，为乐园及城市广场未来的辅助消费群体。 宝龙城市广场周边居民的生活性消费为主。 城阳区以及周边地区的年轻消费人群。 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场商业经营理想进度 城阳宝龙城市广场预期租金水平 （单位：每月元/平方米） 第一太平戴维斯于2009年6月30日采纳的每月市场租金范围 于2009年6月30日按地区加权的平均每月市场租金 第一太平戴维斯编制的2009年下半年预测增长租金 49–162 104 2.37% 第一太平戴维斯估计于2009年7月1日至12月31日的预测租金收入为人民币1540万元。 投资物业总建筑面积 （㎡） 租赁部分建筑面积 （㎡） 出租率 空置部分建筑面积（㎡） 已签订租赁协议或意向书的总建筑面积比例 已签订意向书 未签订意向书 空置部分 总建筑面积 127106 78404 61.70% 5573 43128 48701 66.10% 城阳宝龙城市广场租赁情况（宝龙公司资料） 宝龙一般于项目竣工后六个月开业。目标主力店 （租期一般逾五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工起六个月内开始与商户商讨租约。其它潜在意向租户（租期一般少于五年的租户）而言，一般于综合性商业地产项目建设工程动工后12至18个月开始与之商讨租约。 商业物业的整体目标出租率一般如下：(i)竣工前短时间内 — 与主力店订立租约以提高物业租户水平；(ii)于综合性商业地产项目开业时 — 达到至少80%出租率；及(iii)综合性商业地产项目开业后一年 — 达到90%以上出租率。 宝龙商业地产 * 青岛宝龙城市广场商业实际经营情况 目前，宝龙自持并完工运营面积127106平方米，持有物业已保有之出租率61.7% （实地考察空置率在40%-50%左右）。 租户 租赁面积 （平方米） 年限 年度租金 （万元） 月租金（元/平方米） 日租金（元/平方米） 青岛奥 33822 15 1484 36.56 1.22 特莱斯 青岛乐园 18563 10 1425 63.97 2.13 青岛宝龙城市广场市场租金报价 楼层 (共3层) 面积 (平米) 租金 (元/日/平米) 备注 F2 32 50元+5%营业额 格子铺 50+5%营业额 格子铺 F2 28 4.17 面向游乐场 F1 102 3.92 乐天玛特超市门头 主要租户租金水平 宝龙商业地产 * 项目租赁政策规划(1) 基本商务条件 按规划，分业态制订商务条件（合作方式、租金定价、递增率、免租期、租赁年限等）洗浴、健身、娱乐类：G、H区2F、3F前四年20元/㎡/月，第5年起在前一年的基础上递增5%（含第5年）； 其他优惠条件待定 主力店租赁政策 次主力店租赁政策 基本商务条件 按规划，分业态制订商务条件（合作方式、租金定价、递增率、免租期、租赁年限等） 连锁知名品牌及面积需求在300㎡已上的次主力店，由于数量不多，变数较大，建议租金条件一事一报。 其他优惠条件待定 宝龙商业地产 * 制订统一基本商务条件 递增率：5%，从第五年开始递增； 免租期：第一年免租九个月；第二年免租三个月，第二个租赁年度的前三个季度每个季度 免租一个月；第三年免祖一个月，第三个租赁年度的第一个季度免租一个月； 租赁年限：招商租赁合同签定期限按以下几种方式，合同起租日为项目开业日； 世界500强：一事一报； 大店 （租赁面积3500㎡以上）：8—15年； 中型店（租赁面积300㎡以上）：5—8年； 小型店（租赁面积300㎡以下）：5年 租金调整方案 按招商率及开业周期制订租金调整方案 租金上浮原则： 根据分阶段开业区域的独立店招商签约达成比例进行调整。 一期开业区域： 独立店商铺招商签约率达到40%时，独立店商铺租金上浮5%； 独立店商铺招商签约率达到