中房信-房地产城市进入战略研究.pptxVIP

为何房地产城市进入研究越来越受开发商重视？城市进入研究原来越受重视一、随着城市化进程的加快，城市内基础建设越来越好 ，商品住宅市场开始在更多的城市发展壮大除一线城市外，全国有50个以上的城市房地产容量超过400万除一线城市外，全国有100个以上的城市常住人口超过400万除一线城市外，全国有30个以上的城市第三产业比重占30%以上序号城市人口1郑州7446 2临沂11423南阳1096.224周口1003.955哈尔滨991.66石家庄977.41 7赣州896.998邯郸896.49徐州868.1910潍坊862.48 11驻马店853.0312西安843.4613商丘832.3914济宁831.3115菏泽824.84……………序号城市第三产业比重1东莞52.5%2南京51.3%3济南51.0%4厦门50.3%5武汉49.8%6杭州48.5%7温州45.9%8珠海45.5%9青岛45.2%10长沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13宁波42.3%14台州42.2%15无锡41.0%……………序号城市房地产销售面积1大连53752苏州21823长沙14064沈阳13965西安12566郑州11987常州10828无锡10079贵阳81810宁波81511佛山77912合肥77913南宁73114长春71515哈尔滨704……………城市进入研究原来越受重视二、十大重点城市土地市场竞争激烈，土地单价高，开发商投入成本过大，风险较高，投资进入的难度越来越大重点城市土地楼板价（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057 北京5111 广州4234 深圳4022 杭州5480 南京2643 武汉2029 重庆1711 天津1388 成都980 2010年10月重点城市土地溢价率排名排名城市地块名称溢价率1南京浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2南京浦口区七里河西侧、临江路以西地块537.88%3南京浦口区七里河西侧、兴隆路以北地块407.50%4杭州余政挂出(2010)75号346.22%5上海青浦区华新镇民兴大道北侧地块334.62%6广州增城市石滩镇横10042地块329.41%7上海南汇区航头中心镇A1储备地块328.33%8广州增城10026地块）263.47%城市进入研究原来越受重视三、开发企业发展迅速，越来越多的企业进入“百亿”行列，为保持可持续性发展 ，企业必须加快扩张步伐，向更多的城市进军 2009年百亿企业排行榜城市进入研究原来越受重视四、一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市快速干道的建立，区域一体化的发展，客户外溢三、四线城市的现象越发明显价格洼地城市更容易吸引客户区域一体化是全国各城市群的发展重点环渤海15000华中廊坊6000长三角750050005600泰州市4029 5327镇江市4066 5600无锡市620055007300550046504200城市进入研究原来越受重视Text in here市场客户企业现有重点城市饱和，风险过大三、四线城市崛起Text in here相投资空间大、风险小的三四线新城外溢需要更多的市发展空间维持高业绩企业必须把握三四线城市的发展机会，快速向各城市布局扩张“房地产投资研究”是企业快速扩张的战略指导以某一业务为例，探讨如何进行房地产进入战略研究房地产城市进入战略模型筛选举例万科：3+X全国战略布局，最终成就全国住宅的龙头老大地位万科：分阶段扩张， “3+X战略” 实现全国化布局发展阶段时间发展特征发展区域开发方向第一阶段1991-1995快速扩张，以一线城市为重点向三四线城市扩张，一度扩张到13个城市深圳、上海等沿海开放城市为重点，试探性进入二三线城市包括商业在内的和房地产有关的全程开发，积极进入每个可选择的区域第二阶段1997-2000由扩张到收缩期，集中优势资源至一二线城市，重点扩大重点城市的市场占有率基本以深、京、沪、津4个城市为主逐步确立只做住宅的核心理念，包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离，该阶段主要满足首置客户的购房需求第三阶段2000年至今确立3+X战略，以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进，基本实现全国化布点除三大区域主要城市外，兼顾武汉、成都等重要城市，并逐步向区域内三四线城市拓展推进从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系，形成了住宅产品全系列的覆盖万科区域扩张步骤区域主要开发城市珠三角广州深圳厦门海口福州珠海东莞佛山中山惠州//长三角上海杭州南京苏州宁波合肥无锡镇江环渤海及东北北京天津大连青岛沈阳长春鞍山/华中武汉长沙南昌/西南重庆成都西安/以客户为导向，营造舒适的居住氛围由首置产品向全产品系列扩展房地产城市进入战略模型筛选举例绿城：长三角深耕