个人房产投资与规划理财经理精品课件.ppt

* 投资房产的类型 住宅: 经济适用房限制为自住用途, 因此投资多以商品房为主。与其它房产类型比较, 需求量大,流动性较高, 但租金收益率通常较低。 商场或沿街商业房: 选择人潮聚集处的商圈, 以收入还原法估价, 增值潜力大, 但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。 写字楼: 投资出租, 房客以企业为主, 租约期通常较久, 但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高, 常非个人投资者能力所及。机构投资者为主力。 * 房产投资的方式 合建分成: 合伙购买旧房, 拆掉建成新房, 卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用, 但须注意旧房的土地使用年限不能太短, 而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常精通才行。 以旧换新: 购买区位较好但屋况不佳, 价格适宜的旧房,外墙与室内管线、装潢皆重新装修, 使旧房看起来像新房, 提高该房产的附加价值。之后出售时, 售价可以比照当地新房行情, 通常扣掉买进与装修成本后, 还有利润可期。 以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去, 赚取房租的差价。一种情况为公房转租, 另一种情况为在大学附近租房, 再做隔间转租给学生。 * 团购零售: 集合一群人的资源, 寻找长期具升值潜力, 但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房, 与开发商谈条件以打六、七折以下的现金价格购入, 再重新包装销售。 以租代购: 开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同的约定期间内购买该房, 开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户, 所付租金可以抵充部分的房款, 待租住户交足余额后, 即可获得该房的完全产权。 到拍卖会上淘房：当前许多拍卖公司都拍卖各类房产, 这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖, 基于变现的需要, 其价格往往较市价低一两成以上, 购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息管道, 事先到标的房产勘查,应购买产权清楚可点交的拍卖房产。 * 三、我国的房地产政策 （一）房地产新政策 1、《调整商业银行自营性个人住房贷款政策》 自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30% 注：2006年8月19日起央行上调了金融机构人民币存贷款基准利率， 同时允许商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。 * 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见 》即“新八条” 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 。 “自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。” * （二）住房公积金制度 住房公积金提拨比率与上限 由个人与单位各按薪资的一定比率，提拨住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的提拨下限为各5%，上限为各12%，依据各城市的状况个别订定。如2005年上海为各7%，北京为各8%，广州为各10%。 对高工资者有月存缴金额上限，如2005年上海的上限为854元，北京为1417元，2006年广州市每人每月最高公积金缴存金额为5640元，基准依照职工工作地所在城市统计公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍订出。 除城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次 住房公积金按照国家规定的利率计息(当前比照三个月存款) 员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额 * 住房公积金的用途 在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途: 支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付 * 住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款 贷款利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制。如广州市的贷款额度=月缴存额X（退休年龄-当前年龄） X 12(月) X2，但最高上限为25万元，夫妻双方不超过50万元。 公积金贷款不足买房时,可搭配一般商业性住房贷款 * 考虑住房公积金后的租房规划 虽然现在租房，如果未来还有打算购房，应把住房公积