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昆山东城商业街项目市场调研报告.doc

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永恒盛集团 东城商业街项目市场调研报告 2010年12月 【内容提要】 一、项目区域属性描述 1、东部新城,昆山城市副中心……………………………………………………………………03 2、城东开发区,昆山重点发展区域………………………………………………………………03 3、蓬朗,昆山东部重镇……………………………………………………………………………03 二、昆山商业地产概况 1、商业市场概况分析………………………………………………………………………………04 2、昆山商业竞争个案分析…………………………………………………………………………06 三、项目周边环境分析 1、周边厂区分析……………………………………………………………………………………14 2、周边社区分析……………………………………………………………………………………15 3、周边商业分析……………………………………………………………………………………16 4、周边客群分析……………………………………………………………………………………17 【区域属性描述】 项目所在地城东——东部新城,规划面积约10平方公里,是昆山东部城市副中心。 昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。 新城位于昆山开发区黄浦江路以东,东临上海、太仓,南接京沪铁路,北靠太仓塘,规划面积10平方公里,是昆山城市东部副中心,建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。 东部新城市昆山近期重点发展区域。 昆山重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有:昆山经济技术开发区、昆山高新区(玉山分区)、花桥商务城。 蓬朗镇简介。 蓬朗位于昆山东部,距离市区10公里,北部与周市镇相邻,南邻陆家、花桥,东与太仓南郊、上海嘉定相连,西域经济技术开发区连成一片。 区域内道理四通八达,主干道昆嘉路东连上海宝钱路、204国道,沪嘉高速,西接312国道和沪宁高速公路。 位置十分独特,交通十分便利,是昆山东部重镇。 【昆山商业地产概述】 1、市场概况分析 城中为昆山传统的商业中心, 随着城市的东拓西进, 昆山未来将形成一个中心, 城中,多个副核心的商业格局, 分别为城南、城北、城西、城东。 城中商业核心区 城西、城东两个城市副中心。 A、城南板块 以吉田广场为核心,形成南部商服中心,吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心,已培养一定的人气和优势,具备形成商圈的成熟条件。 B、城北板块 现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈,目前城北也已经有易初爱莲,同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市, 将推动城北商圈的形成与档次提升。 C、城西板块 欧尚、沃尔玛等商业体量的增加贡献颇大,但分散而居,难成聚合优势,成为商业垄断颇有难度。 D、城东板块 除弘基财富广场部分商业运营外,城东后续商业供给量大,如中航城、世贸购物广场商业正在筹备中,包括会展中心等市政项目将有力推动城东商业发展,未来发展潜力较大。 2、昆山重点商业项目调研 市区·世茂蝴蝶湾·社区商业 商业类型:与住宅联成一片,打造城市综合体 / 属于社区配套商业 / 商业建筑体量为12万㎡。 产品描述:分为两类主要的商铺产品,一类是社区内街配套商业,为1-2层,局部1-3层,主力面积为100-200㎡。 二是电影院主题商铺,1-2层为商场,3层为金逸电影院,面积范围10-200㎡。 业态描述:商铺均为现房,主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐、电影院 销售情况:2006年开始销售商铺,电影院已于近期开业,商铺整体销售率85%左右。 商业街:1-2F,100-200㎡,销售单价16000-20000元/㎡,剩余套数20套左右。 内商场:1F单价30000元/㎡,2F单价18000元/㎡左右,不带投资回报率销售,剩余50套左右。 内商场的3楼以上为电影院,剩余的商铺分割为3、4、5F。 项目总平: 市区·景秀丽都广场·商业配套 商业类型:项目总建筑面积67000㎡,除住宅之外,还有一幢18层酒店公寓,约15000-18000㎡的精品商业街。 产品描述:1-2F社区沿街底商(局部1-3F)、1-3F主题商业(局部1-4F),目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。 业态描述:主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐,主要满足本社区和区域内的商业配套。 销售情况:2010年7月18日首次开盘,主推30层高端住宅、18层酒店公寓,销售均价在8100元/㎡左右。 住宅方面,先推出1幢,2房面积为90㎡、3房面积110-135㎡。 项目总平: 市区·中茵世茂广场·商业综合体 商业类型:项目总建筑面积1

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