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第一章 房地产与房地产业简述 第一节 房地产的含义与分类 一、房地产的含义 （一）房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分和附着于其上的各种权益。 广义的土地是一个垂直系统，包括地球表面至地心乃至从大气层至地心一定垂直距离的空间状态，是包括土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及地理位置所组成的自然综合体。狭义的土地一般仅指地球表面构成陆地的土壤层，通常称地皮或地表。 （二）房屋与房产、土地与地产 通常所说的房屋是指该建筑物的物质形态或物理特征。而房产不仅指实物形态的房屋，更侧重于指房屋的所有、占用、使用、收益、处分等权利义务关系。 通常所说的土地不管是原始状态的土地，还是经过人类开发改造的土地，都是指土地这一物质的资源形态。地产则涉及到使用权和土地流通或使用过程中发生的利益关系及处理方式等。 二、房地产的分类 (一)按房地产的用途分类 居住房地产、商业房地产、旅馆房地产、餐用房地产、金融用房地产、办公房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用地房地产(文物保护区，自然保护区)、军用房地产、综合房地产。 （二）按房地产实物状态分 按建筑结构： 钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构 按建筑层数： 低层、多层、中高层、高层、超高层 按建筑物的新旧程度： 新建房地产、旧有房地产、危险用房 （三）按房地产开发程度分 生地：指不具有城市基础设施的土地。 毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地。 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的土地。 在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产。 现房：指地上建筑物已经建成，可直接使用的房地产。 第二节 房地产的特征分析 一、房地产的自然特征 1、固定性：地理位置固定，不能移动。 2、个别性：没有两宗相同的房地产。 3、耐久性：土地具有恒久性，建筑物的 耐用年限也至少有几十年。 4、有限性：土地供给的有限性。（自然供给和经济供给） 二、房地产的经济特征 1、地产的价值常要借助房产的价值表 现出来 2、建设周期长、投资大 3、投资的流动性差（难以变现性） 4、保值和增值性 5、二重性：具有投资和消费双重特性 6、适应性：在合法的前提下调整房地产使用功能，以增加收益 三、房地产的社会特征 1、房地产在生产经营过程中涉及到复杂的法律关系。 2、房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。 3、房地产生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。 4、房地产具有相互影响性。 第三节 房地产业及其经济活动内容 一、房地产业的行业性质 1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等一系列经济活动和从事这些经济活动的经济主体。 2、房地产业和建筑业的区别 （1）房地产业属第三产业，建筑业属第二产业。 （2）房地产企业与建筑企业是甲方和乙方之间的关系 第一产业：人的劳动主要取之于自然界。 第二产业：对取之于自然界的物质资料进行继续加工的部门。 第三产业：流通和服务行业。房地产业属于第三产业第二层次。 房地产业的内容： 房地产投资开发：在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产咨询业：为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产估价业：房地产估价人员根据特定估价目的，遵循估价的原则和程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价格因素分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和评定的活动。 房地产经纪业：指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 物业管理业：指专业的物业管理企业，受业主委托，按照国家的法律、法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施以经营方式进行管理。 二、房地产业的任务 城镇房地产的综合开发 房地产经营管理 房屋的重建、维修和养护服务 房地产的行业管理 房地产的科研、咨询及人才培养 三、房地产业的经济活动内容 整个房地产业的经济活动内容，体现在房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程之中。 生产 生产环节的主要内容 国有土地出让的方式： 招标、挂牌、拍卖、（协议） 挂牌出让：是将土地使用权出让的条件包括底价在土地市场进行公告，在公告时间内接受竞买人竞价，最后由不低于底价的最高报价者竞得土地使用权的一种出让方式，是土地的使用权招标、拍卖以外的又一种公开交易方法。