龙岩学生街项目全程推广构想1.docVIP

龙岩学生街项目全程推广构想 客观的分析、积极的探索、大胆的构想------打造岩城第一“财富·学生街” 销售部 2006 / 7 / 28 前 言 自本项目开始内部认购后，项目的销售取得了一定的进展，特别是住宅销售取得了较为理想的成果。但目前也存在着较大的销售问题------店面滞销！ 针对这一问题，公司内部进行了积极的探讨，究其原因主要有以下几点： 该项目所属地目前属于城乡结合部，基础设施和市政配套相对较差，周边店铺租金水平低，无法有效的吸引投资客。 项目没有具体的商业规划，投资者对本项目的商业发展方向不明，对项目的发展前景存在质疑。 在媒体宣传方面虽说有所动作，但整体宣传力度较弱，项目的价值没能全面有效的传递给客户。 在店面的定价上存在一定的偏差，未采用“销售价格控制”和“价格调整控制”的营销手法，导致客户无法接受目前的价格。而目前又无法进行价格调整，陷入了较为尴尬的境地。 房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以将客观的陈述下列观点，如有不的地方，请公司。 项目地理位置优越：本项目地块位于新罗区东肖镇（总人口人 交通发达：项目距龙岩市区约8.5公里、距火车西站13公里左右、距龙岩汽车站约10公里、距漳龙高速路口约3公里，省道福三公路沿项目而过（通往永定的重要道路），市内有2路公交车达到本项目，形成了便利的交通运输网络。 3、周边环境及配套 周边环境（自然）：项目东依奇迈山麓，西邻市级森林公园“仙宫山森林公园”，与国家级旅游景区“东肖森林公园”约30分钟。 （经济）：由于项目处在城镇区域（东肖），因而经济环境较差，项目左右两边暂时都没有商业店面可以连接；项目公路对面是周边居民自建房，都是沿街店面的形式，目前主要经营餐饮、网吧，租金水平不高。 配套设施：项目临近东肖镇，卫生院、学校、农贸市场、超市等生活设施一应俱全。龙岩市经济开发区及陶瓷工业园距本项目约1公里左右。 4、项目整体规划 项目采用商住结合的开发模式，将住家、店铺、商场、酒店、电影院、购物中心、休闲中心、农贸市场融于一身，充分满足住户的生活要求，提高了生活品质。本项目整体商业规划面积近2万㎡，一层店面和二层商场的开发更是采用了“洋流式购物消费”的设计理念，营造出一个集休闲、娱乐、购物为一体的内街消费环境。再加上内街中部的购物中心，可以让消费者体验到一种全新的购物休闲生活。 二 、市场及竞争对手分析 1、区域房地产市场分析 ◆投资仍较快增长，但增幅回落大 今年是“十一五”规划的开局之年，随着龙岩市招商引资力度的加大，城市交通基础设施的改善，带动了住房的消费需求。2006年上半年全市房地产开发投资11.74亿元，同比增长37.8%，占城镇固定资产投资额的22.21%，增幅相比也高2.4个百分点。受新“国六条”的影响，较4、5月份投资增幅回落较大，下跌33.33个百分点。附表一? ??2006年1~6月全市房地产开发投资情况一览表（亿元） 年份 2006年1-6月份 2005年1-6月份 增长率% 房地产开发完成投资 11.74 8.52 37.8 1~6月全市房地产开发用地供应117宗，面积49.98公顷，同比增长259%，成交金额6.05亿元，其中中心城市土地供应量8宗，面积15.52公顷，同比增长51%，成交金额4.12亿元，楼面地价达到1059.35元/平方米，同比增幅为22.46%，楼面地价同比提高194.3元/平方米，如中心城市拍卖的登高西路（新区与旧区结合部）地块每亩地价达480万元，折楼面地价2100元/平方米，从而刺激了中心城市新区房价的上涨。 附表2006年1-6月份全市土地供应情况一览表(单位:公顷、亿元、元/平方米) 月份 土地供应量 比增 可建建筑面积 比增 成交价 比增 楼面价 比增 1~6 49.98 56.53 104.96 77.08 6.0505 120.8 576.46 附表三2006年1-6月份中心城市土地供应情况一览表(单位:公顷、亿元、元/平方米)月份 土地供应量 比增 可建建筑面积 比增 成交价 比增 楼面价 比增 1~6 15．5272 201.69 38．92 138.77 4.123 192.41 1059.35 22.46 从可售房源情况看，全市到6月底累计可售商品房132.09万平方米，其中商品住房可售面积84.77万平方米，共7050套，相当于全市去年全年商品住房的销售量。至6月底，可售住宅房源中，120~140平方米的可售住宅18.9万平方米，占可售住宅的28.04%， 140平方米以上达25.36万平方米，占可售住宅的37.62%。 90平方米以下商品住宅供应与销售所占的比例供大于销5.07个百分点，90