略论物业管理成本加酬金合同的几种形式.pdfVIP

第26卷 第4期 温州师范学院学报 (哲学社会科学版) 、，0I．26 No．4 2005年8月 J0URNAL0FW ENZH0U N0RM AI，C0LLEGE Aug．2005 略论物业管理成本加酬金合同的几种形式 王 晖 (黎 明职业大学 福建 泉州 362000) 摘 要：对当前物业管理中存在的一些问题，许多业 内人士将其归咎于物业管理合同的计 价方式，提 出用 “酬金制”取代 “包干制”的想法。事实上， “酬金制”与 “包干制”各有 其适用范围， “酬金制”五种类型合 同各有其特点。 关键词 ：物业管理：工程管理；酬金制 ；合 同；形式 中图分类号 ：F293．33 文献标识码 ：A 文章编号 ：1006．0375(2005)04．0072．03 一 地产开发商、业主和物业管理企业在 内所有各方 、 引言 的利益。鉴于 目前物业管理业存在的种种弊端， 目前，我国物业管理合同的计价方式大多采 许多学者与业内人士将其归咎于合同计价方式的 用 “包干制”，即物业管理企业按投标时业主接受 不合理，提出用国外和港澳地区普遍采用的 “酬 的合同价格实施物业管理并一笔包死，无特定情 金制”(相当于建设工程中的成本加酬金合同)取 况 (如物业管理方案和物业管理工作范围发生变 代包干制的建议。为了让业主更多地了解有关 更)不作变化。在当前房地产行政主管部门颁布的 “酬金制”的情况，笔者借鉴建设工程合同中成本 法律文件对物业管理具体工作内容的描述比较粗 加酬金合同的几种形式对物业管理合同采用 “酬 略的情况下，物业管理方案往往又是物业管理企 金制”的形式进行探索，以期抛砖引玉。 业制定的，对物业管理工作的阐述也不尽详细 。 此外，物业管理企业因为可能要为许多不可预见 二、物业管理成本加酬金合同的形式 的因素付出代价，所以往往会加大不可预见费用， 物业管理中的成本加酬金合同是指将物业管 致使这种形式合同的投标价格可能较高；而在我 理的实际价格划分成直接成本费和物业管理企业 国目前的情况下物业管理费不可能太高，因为刚 完成工作后应得的酬金两部分，物业管理实施过 刚走出福利分房的老百姓对任何增加的费用都不 程中发生的直接成本费(人工、材料和机械设备 习惯接受。这样，物业管理企业既要承担合同履 使用费)由业主实报实销，物业管理公司完成工 行过程中的主要风险，而客观条件又不允许其提 作后应得的酬金 (管理费及利润)按合同约定的方 高报价中的风险附加费来弥补可能出现的风险所 式另外支付给物业管理企业的合同计价方式。按 造成的损失，这就造成提供服务项 目越多、质量 照酬金的计算方式不同成本加酬金合同在实践中 越高的物业管理企业利润越低、风险越大，许多 有很多形式，常见的有以下几种形式。 物业管理企业往往以降低服务水平、减少服务项