荣华国际项目营销方案报开发20111121.pptVIP

【解决方案】 推盘策略 推广策略 价格策略 销售策略 【策略执行】 实力客户挖掘，联销 实现突破，热度持续 相应营销安排 具体营销手段 电话开发，主动寻找目标客户 关键行动 行销+联销 发展销售网络，发动关系，联销为下 关键行动 积极走出售楼处，实现行销联销，挖掘潜在客户 购买客户资源，业务员每周定量电话开发客户； 距离市区最近的亦庄新城，拥有无可比拟的区位优势，未来发展空间巨大。选择周边区域写字楼、高端公寓类项目进行深耕，以非常规营销的形式，挖掘潜在客户； 1、操作流程： 电话推介 邀请到访 资源联动 【策略执行】 电话开发 关键行动 积极走出售楼处，实现行销联销，挖掘潜在客户 1、操作流程： 拓展合作 阶段回访 资源联动 【策略执行】 销售网络 联销：整合亦庄区域内写字楼、公寓类项目的部分销售人员、经纪机构，实现联动销售； 设置较高数额的联动奖励，刺激销售人员，实现项目销售； 联动每成交一套，给予相关销售人员额外联动奖励。每套的奖金可通过价格表上调500-800元/㎡解决； 此销售策略在2011年首次开盘后采用。 开盘前 开盘时 开盘后 新闻炒作 落地活动 销售手段 宣传手段 洲际酒店签约 亦庄写字楼价值洼地 持续热销 开盘排号收定金 周末投资讲座 媒体看房团 开盘折扣 价格递减释放 1个月后收紧折扣 开盘前媒体集中发布 销售环境与资料完善 开盘后短信+电话销售 针对意向大客户登门拜访 开盘当天现场火爆 亦庄长安街商务综合体 媒体现场直播报道 【2011年营销策略汇总】 项目营销预算情况 【 2011年度推广版位及费用安排】 分类 11月15日-1月5日投放安排 媒体渠道 发布形式 发布时间 费用(元) 主要推广 报纸 北青 周四《广厦时代》封面整版(铜版) 12月1日 310500 周四《广厦时代》P3整版(铜版) 12月8日 154767 新京 周三正报A09半版 11月30日 134000 周三正报A09半版 12月7日 134000 京华 房产专刊封面整版(铜版) 12月2日 200000 房产专刊封面整版(铜版) 12月9日 200000 网络 搜房 房产首页文字链及按扭为主 11月15日-1月5日 579150 新浪 首页文字链为主 566400 焦点 房产首页文字链及按扭为主 165000 中国写字楼网 首页文字链及按扭为主 144800 短信 数据库 行业、收入、区域等群发 11月中旬-12月上旬 240000 辅助推广 户外 灯箱 国贸桥主路灯箱(20块发布一个月) 11月25日-12月25日 200000 电梯 东南部区域商住写字楼电梯广告(2000块一个月) 11月25日-12月25日 308000 新闻 新闻造势 各主流媒体以新闻介绍炒作 11月25日-12月25日 128000 其他 户外 单立柱 西四环(一年150万/分摊到月12.5万) 分摊到2011年2个月 250000 合计 　 　 　 　 3714617 计划推广费371万元，未超出阶段整体预算。 合同审核中 分类 准备期（2011/11） 强销期 （2011/12-2012/1） 第二强销期（2012/2-2012/6） 持续期 （2012/7-2012/11） 扫尾期（2012/12） 合计(万) 报广 29.3 79.1 57.8 18.5 0 184.7 网络 60 70 70 50 30 280 短信 10 15 15 15 5 60 户外 0 60 180 0 0 240 电开 0 5 5 5 0 15 活动及礼品 0 60 0 0 0 60 合计(万) 99.3 289.1 327.8 88.5 35 839.7 总计 388.4 416.3 35 839.7 【全案广告推广预算】 第一销售阶段整体预算388万元，全案推广费用839万元。 分类 预算（万元） 比例 现场包装 179.3 16% 推广 839.7 75% 广告月费 36 3% 机动费用 67 6% 合计 1122 100% 【全案营销费用预算】 本项目办公部分可销售面积59906平米，预期均价15500元/平米，预计实现 销售额9.28亿 元，推广包装费用按照销售额的1.2%比例计算，预计费用约1122万元。 开盘前需公司支持事项 【开盘前需开发公司支持重点事项】 事项 状态 建议 情况说明 影响 销售证件 待定 开盘前10日取得 正式开盘前需通过收取定金形式确定客户意向，通过集中开盘保证项目热销 直接影响正式开盘时间，决定今年销售业绩 测绘报告 执行中 尽快取得 无法制作价格表 无法制作户型图 影响客户积累 售楼处 计划12月1日 按计划完成 通过现场接待，对客户意向进行确认 影响客户积累 产品信息(答客问) 确认中 尽快批示 无