房地产基本制度与政策(一至十章).doc

房地产基本制度与政策 第一章： 一、中国现行法的渊源：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、特别行政区法、和国际条约。 二、法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的，其地位和效力低于宪法而高于其他法。行政法规是由国务院制定的，效力低于宪法、法律、高于地方性法规、规章。行政规章分为部门规章和政府规章。 三、宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。 四、民事法律关系是指由民法确认和保护的社会关系。民事法律关系包括主体、客体、内容三大要素。民事权利可分为财产权和人身权，区分财产权和人身权的意义在于，财产受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题；人身权一般不能转让和继承。 根据权利的作用，民事权可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。抗辩权又成异议权。民事权利的保护方法有公力自救和自力自救。 五、民事义务的分类可以分为积极义务和消极义务；主要义务和附随义务；约定义务和法定义务 六： 一、代理的概念是指行为人根据一定方式取得代理权限，以他人的名义与第三人实施法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。 代理的分类：1、委托代理、法定代理和指定代理。2、本代理和复代理 民事法律行为的委托代理可以采用书面形式，也可以采用口头形式。 二、代理人在形式代理权时应遵循以下两项原则： 代理人应为维护被代理人的最大利益而行使。 代理权不得滥用（A代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为B代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为C与第三人恶意串通，损害被代理人的利益D超越代理权限进行代理活动E利用代理权从事违法活动） 三、普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。 特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财务被丢失或损毁的。 因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。 中国行政诉讼制度采取被告负举证责任的举证责任分配原则。 第二章 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，房地产属于第三产业，是我国新发展时期的重要支柱产业。我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初发展起来的。 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 我国房地产业中房地产开发经营占主体地位 物业管理业是劳动密集和知识密集的行业 物权除法律明文规定外，不得自由创设。我国民法体系中规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有，使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用地）、地役权等。 担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定一种物权。 赔偿损失：又称违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而 对方造成损失，依法和依据合同的规定应承担赔偿损失的责任。 给付违约金：是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。 定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。 定金与预付款的区别在于预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。 定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约责任，适用了违约责任就不能在适用定金责任。选择定金还是选择违约金，这一权利属于约方。定金责任与赔偿损失的区别：二者同时执行 消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过与经营者协商和解、请求消费者协会调解、向有关行政部分申诉、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁和向人民法院起诉等途径解决。 第三章 全面理解和正确认识中国现行土地基本制度 全部土地都为社会注意公有制。 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 土的的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有