上海万科某项目运作流程.xlsVIP

项目产品解决方案分析 项目客户定位 项目产品配比分析 项目成本分析 客户初选定位 竞品客户及产品分析 客户对土地属性需求分析 项目土地属性分析 财务指标要求 项目战略要求 工作流程 封面 项目名称 项目1 项目2 项目3 项目4 项目 5 项目6 项目7 项目… 总可售面积结构比例 其中 多层面积 小高层面积 高层面积 联排面积 独栋面积 产品结构比例 合计 总可售建筑面积（平米） 可售面积（平米） 已开发可售面积（平米） 利润总额（万元） 销售总额（万元） 可售面积（平米） 年度结算 （利润分布） 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 利润缺口（万元） 预期利润目标（万元） 现有储备情况 负责人 刘爱明 决策完成时间 立项会之前 上一环节 获悉土地信息 工作要求 结合公司现状判断发展需要，明确新项目战略定位，并指导财务部提出具体指标 一、公司经营现状 1. 公司现有项目分布图 3.现有土地储备状况及可结算资源情况 数据提供：财务管理部 2.在开发项目规模及产品类型分析 数据提供：财务管理部 4.现金流状况 数据提供：财务管理部 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 现金流入(万元） 现金流出（万元） 资金缺口（万元） 负责人 立项会之前 上一环节 工作要求 财务指标要求 财务管理部 项目战略要求 完成时间 根据总经理确定的战略要求，提出对新项目的总利润，利润率、内部收益率等指标要求，同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见 净利润体现（万元） 2006年 净利润率（％） 内部收益率（％） 首期回款时间 实现正现金流的时间 首期开发面积（万平米） 首期回款金额（万元） 其他要求 项目发展部 完成时间 收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础 二、关键财务指标 三、现金流关键节点要求 一、项目战略要求： 南 区域位置 具体地段 四至范围 东 西 北 区域位置图 地形四至图 四、结论 项目位置 宗地现状 地上现状 水文状况 特殊物 市政配套 噪音 规划要求 用地性质 占地面积 容积率 容积率 总建面 建筑退界 建筑密度 绿化率 日照间距 一、宗地概况 现状 规划 实现时间 文脉属性 教育配套 娱乐休闲 医疗配套 配套设施 公交便利 私车交通 交通拥堵 交通噪音 交通条件 环境景观条件 环境景观 可视景观 距离景观区 空气质量 城市角色 产业发展 历史接受 历史接受 周边环境 二、属性因子分析 北 照片 三、结论 市场营销部 综合评定 备注 客户对土地属性需求分析 项目土地属性分析 筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题 社会新锐 青年之家 青年持家 望子成龙 小太阳 后小太阳 孩子三代 健康养老 老人123代 富贵之家 经济务实 二、客户对项目土地属性的需求 富贵之家1 富贵之家2 一、客户细分（待定） 三代孩子 经济务实1 经济务实2 日常商业 配套设施 客户细分纬度 青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳 三代孩子 老人1、2、3 富贵之家1 富贵之家2 经济务实1 经济务实2 三、结论及建议 竞品客户及产品分析 No.1 项目战略要求 No.2 财务指标要求 No.3 项目土地属性分析 No.4 客户对土地属性需求分析 No.5 竞品客户及产品分析 结合区域市场客户细分结论，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品 一、片区市场总体状况 供应量（万平米） 销售量（万平米） 均价（元/平米） 同类型供应量 同类型销售量 同类型均价 时间纬度 合计 2002年 2003年 2004年 2005年 三、典型竞品分析 竞品项目名称： 距离宗地（公里） 占地面积（万平米） 开发商 建筑面积（万平米） 开盘时间 开发现状 共 期，先开发 期 产品类型 项目主打特色 户型类型 户型面积 ? 户型总价 规模比例 月去化速度 老人123 健康养