华高莱斯-北京阳光股份酒仙桥南区危改项目.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * REGAL LLOYDS * 朝阳门外商圈 发展历程：区域经历从商业到写字楼再到商业的发展历程 朝外商圈 写字楼 区域商业 外贸 REGAL LLOYDS * 朝阳门外商圈 区域商业： 上世纪90年代初，随着北京百货业的快速发展，朝外地区商业也发展起来。1993年开始营业的蓝岛大厦，成为东部城区，尤其是东三环以外居民的一个重要购物场所，带动了其周边一些大型商业业态的出现，朝外大街的吸引力开始上升。 写字楼： 由于临近使馆区和CBD，朝外地区逐渐受到外资企业的关注和青睐。从1997年起，丰联、人寿、泛利、联合等写字楼开始在朝外生根，可口可乐、NEC、DELL等国际大公司随之进驻，朝外大街的商务氛围渐渐形成。 已有的区域商业为写字楼的发展提供了必须的配套基础，而写字楼则为朝外商圈带来丰富的商业形态和强有力的消费人群。 外贸： 外贸的活跃进一步促进了商圈的繁荣，区域商圈的良好商业氛围则为外贸活动提供了更多的便利。上世纪90年代依托使馆区影响和中俄贸易而形成的雅宝路外贸商圈，现已发展成为北京最大的对俄纺织品贸易集散地，也是全国最大的面向东欧的贸易市场 。雅宝路商业向北延伸也影响到朝外商圈的商业业态。 REGAL LLOYDS * 朝阳门外商圈 商业市场分析 朝外商圈商业繁荣，是北京东部城区的重要商圈，影响力辐射整个京城。 1993年蓝岛大厦开始营业，成为东部城区，尤其是东三环以外的居民一个很重要的购物场所； 其后华普超市、丰联广场、百脑汇陆续开业，并且延续了一部分雅宝路等涉外商业的氛围，加上昆泰、朝外men、岳秀等新的商业物业，形成了整个朝外商业街繁荣的氛围，是东部城区比较繁荣的重要商圈。 华普超市 丰联广场 岳秀服装市场 昆泰国际中心 朝外MEN 旺市百利 蓝岛大厦 百脑汇 雅宝路 老番街 REGAL LLOYDS * 朝阳门外商圈 各个商业物业档次不一，经营内容具有差异性，形成错位经营，相互补充 区域商业 蓝岛大厦：中档百货商场，主要为普通居民服务； 华普超市、旺市百利超市：附近居民和工作人群的日常购物； 百脑汇：东部城区的专业电子产品大卖场； 岳秀服装市场：主要面对年轻阶层。 写字楼商业： 以丰联广场为代表，是中高档的精品服饰商场，面对中、高层白领，有比较明显的写字楼商业的特点； 外贸：面对东欧和俄罗斯的批发客户 朝外men 老番街 小结： 每一个商业物业都有其明确的购物群体，针对周围不同来源、不同层次的人群服务， 可以保证客户的来源，避免了恶性竞争，还一定程度上解决了各时段客流均衡的问题。 REGAL LLOYDS * 朝阳门外商圈 项目名称 店面规模 （平米） 经营业态 租金/售价（元） 出租/销售率 开业时间 主力客户群 朝外MEN 外贸批发市场 20000 小商品市场： B1、食街及箱包、鞋帽；一层小商品：眼镜、手表、茶叶、手套、工艺品、小家电等；二层服装：毛皮大衣、丝绸、唐装等；三层服装批发 售价3-7万/平米，一层商铺年租金3-4万/7平米；二层年租金5万/20平米 已售完 2005.4 国外尤其远东国家外贸批发客户；周围写字楼白领 昆泰国际中心 商业街（一期） 10000 环形商业街，独立店铺，独立经营 业态品种：服装、餐饮、家居、美容美发、珠宝、金融等 均价3万（售） 已售完 2005. 附近写字楼白领，附近商场的顾客 昆泰