中地行2010年11月海口桂林洋大学城教师新村项目整体发展策划报告.ppt

整合营销推广取得成功的重要基础 城市运营项目，与政府的合作是全方位的，是深入的。没有政府的支持，不可能有项目的成功。开发报建、税费优惠、拆迁安置，离不开政府支持，本项目在营销推广过程中，同样离不开政府支持。 桂林洋片区、海口市至海南省，来自政府的肯定与支持，是项目成功的基础，更是传播的利器，与政府开展深度合作，以政府颁发奖项、共同召开新闻发布会等形式，在国家权威媒体广泛传播，其他媒体跟进报道延展，从而提升项目形象，提高项目公信力，获得超越其他项目的差异化比较优势。 与政府跳好双人舞！ Part 8 营销推广策略及建议 项目整合营销推广总体节奏 先埋伏笔 再树形象 不断引爆 对爱丁堡风情小镇生活进行宣传，引起人们对风情小镇生活的向往，不直接宣传项目，但为项目的下一步营销推广埋好伏笔。 以项目异域风情小镇为基点，充分诠释项目的风情生活，树立项目爱丁堡风情小镇形象。 通过各种风情生活体验活动，不断引爆，形成市场热点，和持续追捧。 Part 8 营销推广策略及建议 第一期推广主题： 居住进化论 本期主推的产品为教师公寓 居住进化论，提倡的是一种居住的提升，大学城教师现有的集资房相对低端，本项目教师公寓的推出，则是对大学城教师现有居住的一种进化表现 纯正的风情、纯粹的品质 第二期推广主题： 本期主推的产品为项目正式对外销售的多层洋房，小高层住宅 以纯正的风情，营造项目爱丁堡风情小镇的第一形象，先进行风情的营造，做足风情，再深入到产品的品质 第三期推广主题： 王子街区 本期主推产品主要为共建商业 王子街是爱丁堡最繁忙的商业大道和交通动线，是爱丁堡商家云集之地 以王子街区结合本案命名—爱丁堡小镇，能很好的形成关联，易于传播 第四期推广主题： 尊享皇家礼遇 本期所推产品为项目最高端产品 爱丁堡是苏格兰首都，内有几座英国重要的皇室城堡，本身拥有浓厚的皇族气息 价格策略及建议 将独栋别墅作为项目树立高端形象和拉高均价的有利武器； 严格销控到同一个单元的每一层，保留标杆户型有策略的分批入市； 根据市场情况，适时灵活提价，实现利润最大化。 相对低价入市 市场认同，灵活提价 第一阶 第二阶 第三阶 低开高走，分批销售，吸引本项目的第一批目标客群，得到首批客群和市场的认同后，再灵活提价，实现项目经济价值的最大化！ 绝对高价，实现价值最大化 B区 A区 C区 Part 8 营销推广策略及建议 西北部 西南部 东部 1期 2期 4期 3期 5期 价格策略及建议 开发 分期 产品类型 策略 首期开发 小高层、多层住宅 低价格、树形象 二期开发 多层洋房、小高层 中价格、树形象 三期开发 商业内街、商场、写字楼 高价格、提升配套 四期开发 别墅、多层洋房、小高层 高价格、扩战果 五期开发 开放场馆、主题公园、商业、酒店、度假村、产业相关等 低收益、完善 Part 8 营销推广策略及建议 商业运营模式建议 采取“统一招商，统一经营管理”的运营模式是为在短期内形成一定商业氛围，同时减少商家入场经营的疑虑和门槛，但要求商家入场时接受统一的业态安排、经营管理和开业时间安排。 中、后期以投资者为对象，对商铺产权进行统一销售，借助前期形成的良好商业氛围和客户基础，对商铺销售价格进行合理的提升，追求利润的最大化。 前 期：针对经营者采取租赁招商，统一经营管理 中、后期：针对投资者，进行统一销售。 Part 8 营销推广策略及建议 招商前提 政府支持 开发商搭台 整合社会资源 Part 8 营销推广策略及建议 政府支持——政策引导为主，优惠措施为辅 凡进驻本项目的合法经营户，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策； 优惠措施1 凡进驻本项目的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自开业之日起第一年免征部分税费等优惠政策等； 核心支持 与政府各相关部门的紧密联系，加强本项目所在区域开发以及未来远景规划利好的宣传引导，并归口到本案，是政府支持的上策； 优惠措施2 Part 8 营销推广策略及建议 开发商搭台——引进商业管理公司，统一规划、经营、管理 搭台五 进入本项目的商户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除。 搭台四 进入本项目的商户，承租期内不同阶段享受不同程度的优惠政策； 搭台三 进驻商家，第一年免租金，第二年收取标准租金 搭台二 进入本项目的商户，由开发商免费安装统一规格的店面招牌； 搭台一 引进经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理； Part 8 营销推广策略及建议 整合社会资源——多渠道招商、租金炒作方案 尽可能多地拓宽招商渠道，如公司可放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益 Part 8 营销推广策略及建议 目标