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2012 年房地产信托市场年度发展报告 楼市回暖 风险下降 摘要： 各种来源的数据都表明，房价开始止跌回升。搜房网发布的12 月百城均价环比上涨 0.23% ；一线城市环比上涨0.84% ；二线城市环比上涨0.34% ；三线城市环比下跌1.02%。中 原地产发布的数据，12 月北京平均房价环比上涨2.12%；上海环比上涨0.31% ；广州环比上 涨1.02%；深圳环比上涨0.82% 。 随着楼市回暖，开发商的资金链也开始好转。开发商新增资金同比增速在2012 年4 月 份见底，4 月同比增长5.1% 。此后开始一路上扬，12 月份同比增速已经提高到16%。 2012 年开发商新增资金96538 亿元，其中房地产信托只有3163 亿元，信托占比只有 3.3% 。可见，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限。 房地产信托新增规模低位运行。2012 年房地产信托发行规模为 2169 亿元，同比减少 24%；房地产信托成立规模为1764 亿元，同比减少35% 。 房地产信托占比仍处低位。2012 年房地产信托成立规模占比为 22%。房地产信托成立 规模占比与同比增速一样，都下跌至历史低谷，仅仅强于2007 年的历史最低值13%。 房地产信托收益率开始下降。2012 年12 月，房地产信托的平均预期收益率为9.67%， 依然低于10%。房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一 方面是因为楼市回暖，房价止跌回升。 贷款占比大幅上升。2012 年贷款占比从22.2%增加到41.7% ，增加了19.5 个百分点。 展望2013，我们认为：2013 年房地产信托仍将平稳度过，出现违约事件的可能性不大， 具体表现很可能与2012 年类似。房地产信托仍将保持新增规模、占比同时低位运行。收益 率很可能会继续小幅下降。 用益信托工作室（USE TRUST STUDIO ） 第 1 页 共 19 页 目 录 一、房价：下半年止跌回升 4 二、资金：开发商资金链好转 信托占比仍不高 6 三、新增：规模和占比都处于低位 9 3.1 房地产信托全貌 9 3.2 集合资金房地产信托 11 四、余额：余额稳定 占比持续下降 12 五、兑付：2013 年依旧是兑付高峰 13 六、收益率：依然低于10% 14 七、期限：正常波动 15 八、投资方式：2012 年贷款占比大幅增加 16 九、展望：楼市回暖 风险下降 18 免责申明 19 联系方式 19 用益信托工作室（USE TRUST STUDIO ） 第 2 页 共 19 页 图目录 图 1 2012 年下半年房价止跌回升（元/㎡）4 图 2 二线城市止跌回升，三线城市继续下跌（元/㎡）5 图 3 北上广深房价全部上涨（元/㎡）5 图 4 开发商新增资金同比增速低位企稳反弹6 图 5 开发商资金来源占比变化7 图 6 开发商资金来源7 图 7 开发商国内贷款占比变化8 图 8 开发商从信托融资占比变化(万亿元)8 图 9 房地产信托新增规模、占比变化（单位：亿元）9 图 10 集合、单一资金房地产信托季度新增规模（单位：亿元）10 图