2009年天津中北芒果郡项目销售策略报告.pptVIP

芒果，快跑 前期战略思考 1、天津市2月份回暖，是不是就意味着芒果郡的销售将一帆风顺？ 2、洋房市场在天津楼市中到底处于什么位置，芒果郡的机会点在哪里？ 3、面对寒冷的楼市、理性的购买群体、密集型竞争对手，芒果郡如何抢占不多的中北镇主力市场份额？ 4、从年前销售排行来看，芒果郡的营销盲点到底在哪里？ 5、在合理价格和有效控制成本的基础上，我们能否挖掘和整合出芒果郡新的卖点和价值增长引擎？ 芒果郡如何应对2009年的非常规市场现状？ 临兵斗者皆阵列于前 临兵斗者皆阵列于前 局 不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。 经历了2008年楼市成交低迷的严冬期之后，2009的天津房地产市场在各种利好因素的刺激下，开始有了起色，回温迹象明显。以悟石在服务项目为例，城上城2月份200多套，销售额2个多亿，上品3月份一周销售34套……期房签约稳中有涨，呈现出逐周递增的趋势，市场的消化能力在逐渐增强，购房者的刚性需求得到有效释放。 市场回暖是基于政策、利率调整下，并且在开发商08年大打价格战的基础上。而其实房地产市场有些现象不是2008年才有的，是一种常态，比如冬季的销售相对较淡，开春后市场会逐渐回暖，这是正常现象，每一年都是如此，这和市场好不好无关。 同时，基于中国政府一贯政策，6月份应该还会有政策调整，而每年年底的房地产政策调整有应当是雷打不动。事实上，回暖只是中国楼市的救命稻草，而不是进攻号角。在世界经济大潮没有缓解，股市没有解套的时候，谁也不敢说自己就一定能生存下来。 大时代，哪怕今天售楼处人再多 革命尚未成功，同志仍需努力 大世界，政策才是命根子 化优势为胜势 临观大局虽好，应防有变。 未雨绸缪，有远虑者方无近忧 临兵斗者皆阵列于前 局察 兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期， 外环线以内的中心市区人口数量已达430万，土地资源已经比较紧缺，以中北镇、双港为代表的一系列小城镇便是承接分流人口的重要设施。 天津目前主要交通干线是以三环十四射为骨架的，中北镇属于天津的西部板块，计划将在 5年内建成，总投资超过100亿元，建成后，占地面积400万平方米，容积率控制在1左右，其中住宅部分占90%以上，商业部分约为5%~10%，新城绿化率大约为45%，整体定位为大型生态、文化、亲水社区。 目前，中北镇共有假日润园、假日风景、华亭、富力湾、水语花城、大地１２城，燕居花庭、八栋适家、芒果郡九大在售楼盘。 中北镇九楼盘产品同质化严重 芒果郡占中北镇08年市场份额仅有4% 中北九盘，车行最末排 中北大势尚好，九盘竞争激烈 市场回暖，但不意味着高枕无忧 芒果郡如何在短期内冲刺突出重围 提高销售力的捷径，就要拦截下所有进中北的客户 促使客户进来的因素有很多，但归根到底只有一个。 吸引他们的理由很特别 只要看一眼，我们就增加了成功的机会。 临兵斗者皆阵列于前 局察法 知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。 。 品牌力不可更改 万科 富力 售楼处可以调整 万科·假日润园 水语花城 芒果郡 富力湾 华亭国际 样板间可以装饰 万科·假日润园 华亭国际 芒果郡 富力湾 精装修不可预估 富力湾 芒果郡 万科·假日润园 产品不可更改，周边资源共用 规模、配套、成熟、洋房、高层、面积区间、户型设计，基本同质化。 特别是在09年，芒果郡曾经的价格优势也不复存在。 园林景观，产品品质比起知名项目，尚有不足。 简单的说，并不是芒果郡不好， 其实均好性很强，只是形象不够突出， 导致缺乏兴奋点。 既然斗法，就必然有法可斗。 所谓品牌定位，就是 在区域内找到为王之道。 其实好不好，不是市场说了算，是人群说了算。 我们没必要也说不服整个市场，让目标客群认同性价比就OK。 但问题是我们的人群在哪儿？ 临兵斗者皆阵列于前 局察法疆 行者无疆，消费者则有迹可循 我们要对位哪些人 换句话说哪些人会选择芒果郡？ 芒果郡的主力客群将分为一下四大类： 一、工作收入一般的购置婚房者，一般由父母出资。 二、改善目前居住环境的客户，一般来自中北镇周边。 三、以儿子婚房与改善环境为目的的传统复合型结构家庭，多选洋房。 四、外地在津的小本生意人，对区域发展认可。 他们的消费共性 手里没什么钱，但是不想输面子 为了追求居住环境，宁可住远一些 偏爱低密度产品，不喜欢住高层 对外吹嘘面积，自我暗示升值 但是他们都有一个最共同的特点： 不想付出太多的资金，首付越少越好，省钱办婚事、买车；总价越低越好，减少还款压力。 另外，必须注意的是…… 老人