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河南濮阳市场调研报告 2006-7-15——2006-7-19 濮阳市房地产开发水平调查分析 产品品质特征 产品价格特征 产品数量分布特征 需求市场特征 产品品质特征 就典型楼盘调查和城市走访情况来看，目前濮阳市房地产项目品质可总结为：宿舍型、宿舍—配套过渡型、宿舍—配套—品牌过渡型三种 产品品质特征 宿舍型：主要分布集中在非主干道的支路上，一般规模很小，产品设计理念落后，基本上是让人来适应产品； 宿舍—配套过渡型：主要分布在各主干道和支干道，规模较大，配套设施齐全，产品设计局部细节理念超前（如普遍的多层电梯房和少数楼盘的中西式厨房设计）但在某些方面却又显得较为幼稚（如普遍户型设计的不合理），另外项目总体规划布局依然以宿舍行列式布局为主（可能是因为濮阳市民将自己划为北方城市，很看重朝向所致）这个阶段的产品基本处在逐渐适应人的阶段； 宿舍—配套—品牌过渡型：在目前所调查的典型楼盘中，仅有油田区域的宇通·九天城发展到这个阶段，认识到房产已不仅仅只是一种居住的场所，而是一种具有文化的综合体，是人们对居住文化、居住理念、居住方式的综合选择，推广上该项目也比其他楼盘多了份不讲产品的楼书“品味”，项目产品本身也可圈可点，户型、配套都很能吸引和打动购房者，可惜的是该项目的交通、市政配套在目前几条道路还在修建的情况下尚显不足，另外在总体布局上，项目依然存在宿舍型行列式布局的通病，事实上项目环保节能建筑材料的使用，中空玻璃和供暖系统等配套设施的安装，已经可以支撑它的整体规划布局以景观为最大化，将产品品质做足、做深，做透。 典型楼盘价格分布特征 典型楼盘各区域供应总量及未来供应量 需求量分析 濮阳市成立发展的时间较短，其单位福利分房政策的实施要晚于其他区域，因此濮阳市场有点类似于多年以前其他发展较早城市房改政策刚刚实施时的情景——需求市场火爆，处于卖方市场。 本次濮阳典型楼盘调查数据显示，除了“颐和银座”和“宇通·九天城”两个项目外，其他项目基本在地基阶段即认购大半，且诚意金数额一般较大，合同转签率能够得以保证。 濮阳市是由一个贫困乡镇依托垄断资源在20余年的时间内迅速崛起的移民城市； 时间的短暂还尚未让具有不同背景的本土居民、石油居民、其他市区移民完全的融合。 这二点使濮阳市房地产市场表现出自己与众不同的一些特点。 需求范围分析 消费需求喜好分析 作为一个只有二十余年发展历程的年轻城市，濮阳市民很容易接受外来新鲜理念，但同时房地产市场发展培育时间的短暂，又使得他们尚没有足够的经验来关注、判断、评价产品的某些细节的好坏，这一点可以从同时具有多层电梯房和幼稚户型设计的项目的热销上得以印证。另外在走访调查过程中，也发现濮阳市民对于楼盘的地理区位也相当关注，综合品质高的楼盘一旦放在区位优势不明显的区域即比较难以销售，反过来，即使产品有很多瑕疵，一旦位置较好，销售情况就比较理想。 未来城市发展方向 附:濮阳市营销策划代理行业调查 濮阳2006年上半年登记在建项目36个，本次调查其中规模较大，有一定知名度的典型楼盘十个，其中除了“物华假日”和“碧水云天”两个项目外，其他项目均有营销策划，推广公司，这其中又唯有“颐和银座”请了营销代理公司，其他项目均为自己销售。 营销策划代理服务单位基本资料 美景嘉园的营销策划单位：北京恒中置地房地产经纪有限公司所属行业为房地产开发和经营，注册地址北京市顺义区北务镇北务工业区１９０号，公司成立时间应在2004年1至8月份之间，其公司法人孙兴旭与美景嘉园投资商北京恒中基业国际投资有限公司的总经理是同一个人。 绿洲枫度的营销策划公司：河南动力营销策划有限公司注册地址郑州市黄河路126号江山大厦B座13楼，注册资金200万，以房地产营销策划代理为核心业务，是一家资金近千万的房地产营销公司,成功运作了诸如太极公馆、格林假日、江山大厦等郑州的十余个楼盘 白云花园的营销顾问和广告推广公司：锋华地产综合服务机构，北京SHIFT形意堂广告北京锋华地产综合服务机构成立于1995年，公司员工190余人，十年来，锋华机构共成功运作代理楼盘45个，建筑面积达370多万平米，成交金额137余亿元，每个项目均取得95%以上的销售率，项目运作100%成功率。北京SHIFT形意堂广告公司和锋华地产综合服务机构的创始人均为鲁应红（1967年出生，毕业于西安交通大学电气工程系，清华大学MBA）。 营销策划代理服务单位基本资料 中房锦锈花园营销策划单位：河南高登地产顾问有限公司公司成立于2005年6月，其总经理裴清华原任：河南鑫苑置业有限公司营销策划经理，后自己创业成立高登地产顾问公司，近一年多在郑州先后为世贸商城、肯同投资大厦