深圳天健时尚名苑奢华私馆项目营销策划报告_148页销售策略.pptVIP

典型商业物业分析 其他典型项目商业情况 项目 商业级别 主要业态 引入的主要商家（不含房地产三级地铺） 帝涛豪园 商业部分 区域型 餐饮类、美容美体类 博韵轩会所（养生主题菜馆、茶艺）、圣丰城酒家、悦美堂美容美体 朗庭豪园 商业部分 区域型 医疗、美容美体、休闲 名家茶庄、维珍妮美容香熏护理中心、依丽洁绿色干洗、港深通驾校、互梦健康加油站、怡家生活联惠店、深福保门诊部、朗庭会所（棋牌、茶艺）、风顺休闲足浴中心 丽港湾 商业部分 邻里型 超市、医疗 和顺堂国药馆、大拇指超市 富源花园 商业部分 邻里型 餐饮、农批、小型超市、五金、发艺、医疗 保税区健康中心、玉湘隆福源餐厅、远兴五金百货、润源平价超市、福源北方面馆、沙县美食、鑫旺果蔬配送中心、今日说发、兰州牛肉拉面、伟星PP-R管业、福新肉菜街市、联塑管道、天外天网吧、宁夏绿色食品。 区域商业物点分析 周边租金较高的是长宝大厦后食街与富源花园一、二期商铺，约180-200元/平米/月。 帝港海湾花园的商铺因面积较大，又不能做餐饮，目前大量空置，三级市场放租仅130元/平米/月。 商铺 建面 （平米） 售价 （元/平米） 店面租金 （元/月） 单位租金 （元/平米/月） 店铺描述 长宝大厦后食街 60 50000 11000-12000 180-200 层高7米，已隔为双层，可做餐饮 帝港海湾商铺 116 / 15000 130 层高4.8米，商铺面积有80多平米至100多平米，不可作餐饮 富源花园一、二期商铺 约20 / 4000 200 一层，层高约2.7米，可作餐饮 其他典型商业租售价格 区域商业未来展望 保税区待开发工业用地不多，未来两三年内也难以实现较大幅度的产业转型。所以产业人口将会比较稳定，从而对商业需求的变化不大。 根据本项目、以及预计将于2010年入伙的红树绿洲、桂花苑项目基本情况粗略估算，未来区域内居住人口将增加近9000人，同时商业面积将增加约2.5万平米。 项目 总建面(平米) 其中商业面积(平米) 商业面积占比 预计入住人口数量（人） 预计入住人口计算方法 桂花苑 189174 17026 参照红树绿洲,取9% 5675 按每100平米建面对应三口人计 红树绿洲 87049 7562 9% 2611 按每100平米建面对应三口人计 天健时尚名苑 17004 1000 6% 548 按每户2.5人计 合计 293227 25588 8834 片区人口与商业供应面积的同步增加，带给区域商业运营的不仅是机会，还有竞争。 如何使项目商业形象鲜明，规模虽小却同样具有竞争力，从而实现良好售价，是本项目商业营销的重要目标。 邻里型商业或档次较低，或规模较小、多为餐饮、美容美体类。 区域型商业多数为中等规模，业态多为中高档或特色餐饮、休闲类商业。 区域内面积较大又无法作餐饮的商铺，租金受限，如帝港海湾的底铺。 未来区域人口与商业面积的同步增长，将同时为区域各商家带来机会与竞争。 区域商业现状小结 我们发现了一个商机：区域存在着时尚中高档消费的需求 区域商业现状小结 周一的下午，兰桂芳门口停了不少车辆。 区域市场 项目解析 项目定位及业态建议 营销策略 1 2 3 第二部分 商业部分 4 项目基本情况 本项目共有商铺16间，总建面约：1000平米，套均建面62.5平米。 本项目商铺主要位于槟榔路，少量位于桂花路，均为位于地面一层的街铺 。 商铺层高均为6米，可自由隔为两层。 商铺开间多数为4米左右，最小开间为3.4米，进深多数约为15-16.8米，仅桂花路沿线进深约为7.5米，多数开间进深比小于1：3.7。 除桂花路上的3间小铺及南侧3间商铺没有烟道，其他10间位于槟榔道上的商铺均设计有烟道。 地面街铺、层高6米，买一层送一层， 但总体规模较小 桂花路 槟榔道 N S 有烟道商铺 项目四至 本项目商铺西邻福源花园一、二期小区出入口，南邻福源花园三期小区出入口，可承接福源花园一、二、三期及本项目自身人口的商服需求。 四周无商业氛围，但可便利承接三区域商务、生活人口商服需求 桂花路 槟榔道 本项目 商业 福源花园 三期 福源花园 一、二期 小区出入口 小区出入口 项目北邻桂花路、城市绿化带及广深高速；东、西、南面为福源花园非商业部分，致使本项目16间商铺自成一体，周边商业氛围较弱。 本项目邻近区域的主要产业区福田保税区。可便利承接大量的国际人士中高端或时尚消费需求。 W O T S 体量小，辐射能力有限； 自成一体，无其他商业物业与其相接。 可便利承接福源花园、本项目居住人口及保税区从业人口消费需求； 6米层高，买一层送一层，实用率高。 区域缺乏中档及特色商服配套； 区域中低档、味美价廉的餐饮需求量大。 区域存在中高档、奢侈消费的需求 区域居住人