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财务状况与经营成果分析 盈利能力分析 偿债能力分析 营运能力分析 关于偿债能力的表外因素 截止2007年末，一年内到期的长期借款合计款约74.89亿元,其中银行贷款占88% 与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，在未来几年，建设银行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元。 2007年末,公司对外担保事项比重很小,无或有负债 2007年10月份起，在房价持续上涨的房地产市场，首次出现一些城市的降价，市场前景不乐观 总结分析 后续 市场风云变化，进入2008年后，房地产销售明显下降，行业风光不再······ 万科主动降价，引发热议······ 市场竞争加剧，处于整合中······ 财务分析经典案例 行业及公司介绍 财务状况与经营成果分析 总结及建议 万科 A000002 改革开放后房地产的发展 起步与发展（1978~1992）城镇住房制度改革、土地使用制度改革 泡沫阶段（1992~1993）92年初，邓小平同志南巡讲话后，改革开放掀起新高潮，一些地区房地产过热，出现泡沫。著名的“北海房地产泡沫”成为90年代中国经济最大的问题之一。 调整与恢复（1993~1998）：深化改革，期间物业管理与房产中介得到发展。 理性发展（1998~2002）：十几年的房改在1998年最终得以落实，房地产进入新阶段。商品房市场、经济适用房和廉租房制度、住房金融市场的发展 又起泡沫（2002~now）：房地产的新发展，发展过热，在宏观调控下趋于理性回归，在国际金融危机背景下行业面临困境 公司简介 万科企业股份有限公司于1984年5月在深圳特区成立，涉及多种业务。1988年12月通过股份制改造，向社会发行股票，较早获得宝贵的融资渠道，并开始涉足房地产业。1991年1月，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批上市企业之一。同年6月，通过配售和定向增发壮大，开始跨地域发展。1993年通过B股上市，增资配股，将大众住宅项目开发确定为核心业务。万科陆续剥离其他业务，2001年，出售持有的万佳百货76%的股权，正式成为一家专业化的房地产公司。其房地产业务拓展到深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等18个城市。万科20多年的发展，已成为中国房地产业的领头羊。公司核心人物：董事会主席王石、总裁郁亮。 公司股权结构 万科是一个典型的大众持股公司，其中外资股占11.96%（2007末）。1997年前，其最大股东持股比例不超过9%，较易成为收购对象。1998年引入战略投资者——华润股份有限公司。自此，华润成为万科最大的股东。公司坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，经营活动具有很强自主性。 2007年末，华润对万科的持股情况如下： 中国华润总公司 华润股份有限公司 香港华润（集团） 有限公司 万科企业股份 有限公司 99.98% 100% 14.63% 0.31% 中国华润总公司直属于国务院国有资产监督管理委员会管理 其他重要股东持股比例情况 刘元生 1.20% 南方绩优成长股票型证券投资基金 1.15% 上海南都伟峰投资管理有限公司 1.09% TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. (外资股) 0.97% 国信证券有限责任公司 0.86% 汇添富均衡增长股票型证券投资基金 0.78% ······ 公司组织结构 股东大会 董事会秘书 监事会 总经理 董事会 董事 会办 公室 集团 办公 室 人力 资源 部 财务 管理 部 企 划 部 资金 管理 中心 审计 法务 部 规划 设计 部 工程 管理 部 市场 营销 部 物业 管理 部 房地 产开发 公司 物业 发展 公司 文化 公司 电子 商务 公司 其他控 股参股 公司 子公司状况：主要房地产公司163家 ，主要物业服务公司23家，遍部于各大业务城市，以全资子公司为主，部分控股公司。非主要经营子公司9家，包括几家投资公司。 王石 他创立并领导着这家优秀的地产公司，但他本人并非公司的所有者。在公司发展壮大后，他辞去了总经理一职，他登山、滑翔、出书等等，这些足够吸引人们眼球的事件让这位“房地产行业的领军人物”，成为媒体上的魅力明星。王石的生活态度，很大程度上影响和发展了万科积极和注重生活的企业文化。 843439134.65 -3024121481.87 -10437715815.80 经营活动现金流量 13,411,168,833.23 32,466,336,