上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告.ppt

便利的生活配套 方便高质的服务 亲近自然的环境 运动的生活方式 通过团林空间进行交流 参与交流活动的机会 便利 健康 邻里 和谐 都市生活体验 可以方便的品尝美食 购买生活所需 便 利 提供多种贴心服务 便利生活随手可得 利用社区服务，足不出户，生活无忧： 应召服务——打扫卫代订机票，生活小事随叫随到； 商务服务——紧急商务事件轻松处理； 代管代租——客户不在期间关组业务无需操心； 亲子看管——如有必要，还可提供暂时看管幼儿服务； 便 利 近山亲水 健康自然 健 康 户内外的运动设施和社区组织的系列健身活动 健 康 通过园林公共空间进行交流 ●在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流； ●三两个人可坐而相识； 邻里和谐 参加社区各种活动是大量认识新朋友的最好机会 ●社区内的一些组织活动是人们认识新朋友的绝佳机会，平常人们往往连自己的对门邻居都不认识； 邻里和谐 ●在社区中设置幼儿园，让学龄前儿童可以就近上幼儿园； ●幼儿园为都市双语幼儿园，切合项目形象； ●设置学区巴士，每天直通各个学校，专门接送，解决住户子女上学的问题。同时给予安全上的保障，减少父母的顾虑； ●图书馆可以考虑在会所设置书吧的方式解决； 教育配套设置原则 由学区巴士接送社区住户子女上学 优 势 ●解决中小学教育配套不足的问题 ●减少父母对子女安全上的顾虑，省心放心 ●减少共建使用，可以将土地价值最大化 ●通过学区巴士的接送服务可以将周边的学区资源整合到区域资源内， 有利于区域价值的提升 劣 势 ●长时间的稳定的费用支出 教育配套设施 拥有配套设施的公共活动空间促进邻里关系 钟点清洁 绿化养殖 送餐服务 宴会承办 代管服务 …… 代租代售 承担部分售楼人员的角色， 带客看楼，讲解 经营服务 联动服务 贴身服务 投诉处理 工程服务 客户接待 环境管理 安全服务 日常服务 特色服务 物业服务体系 物业管理体系 突出项目特色 塑造项目的高端形象 物业管理体系 保障业主安全 私密 提供代租代管和爱心服务 物业管理体系 PART 7 分期开发策略 规划设计战略目标：合理规划布局，实现项目效益最大化 物业搭配上，采用“高低配”。 联合并丰富物业选择，低密度物业树品质形象，高密度物业赢得利润。以多样化的产品来扩大客户群，降低市场风险，提升人气。 在景观资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套区。 营造社区公共核心区域，并在此区域建造投资性价值高的高密度产品。 在资源最好的地块建造最高端的低密度物业，融入山水原生态环境。 社区配套上，创造性地利用观景休闲设施。 提升项目物业价值，营造滨湖度假小镇氛围。 控制成本合理设置社区配套，价值均好，精细化布局。 产品方案一：高层+小高层+退台多层普通洋房+情景洋房+联排 规划指标：实现容积率最大化，确保项目建筑面积最大化 公建部分：幼儿园用地面积为2830平米（基地面积876平米，层高三层），2个会所一共建面为2170（会所基地面积统一按照750计算，层高三层），公建部分合计建面为5000平米，容积率按照联排方式计算，已计算在总方案内。 项 目 经济技术指标 　 　 占地面积（㎡） 建筑面积(㎡) 基地面积 容积率 建面比例 占地比例 规划用地面积 174182 270580 31004 1.55 100% 100% 　 　 其中 　 　 18层 55736 137898 7642 2.47 32.00% 50.96% 11层 35007 48762 4424 1.39 20.10% 18.02% 6层 36389 44104 6771 1.21 20.89% 16.30% 4层 30393 24232 7384 0.80 17.45% 8.96% 3层联排 16657 10584 3816 0.64 9.56% 3.91% 建筑密度 17.80% 　 产品方案二：高层+小高层+退台多层普通洋房+情景洋房+联排 规划指标：高层、多层平均化，使得项目整体形象低密度化 项目 经济技术指标 占地面积（㎡） 建筑面积(㎡) 基地面积 容积率 建面比例 占地比例 规划用地面积 174182 257069 33791 1.48 100% 100% 其 中 18层 31573 95290 5280 3.02 37.07% 18.13% 11层 29451 47907 4349 1.63 18.64% 16.91% 6层 61736 70328 10797 1.14 27.36% 35.44% 4层 340