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浅谈物业费难收的几点原因 贵阳航天园物业管理中心 辛元芝 一 就在五六年前，“物管”一词对大多数市民来说还是个陌生的词汇，当时的物业管理公司不仅数量少，而且经营不规范，从业人员素质良莠不齐，社会上对这个新兴行业的认识也不尽相同，不少人认为“物管”就是“守楼护院、打扫卫生”。在这种情况下，物业公司与居民业主之间的矛盾纠纷时有发生。当时带有普遍性的突出矛盾主要有：楼顶广告牌的安装与收益分配、电梯配置与使用、物管费的收取标准等等，由于没有相关法律法规，双方的争议和矛盾往往“扯不清楚”，以至问题激化时，“物管保安打人”、“业主拒交物管费”等事件亦时常见诸报端。 二 国家发展和改革委员会、建设部日前联合下发的《物业服务收费明码标价规定》中提出，从今年10月1日起，物业管理企业向业主提供服务时，必须在小区内显著位置或收费地点，采取公示栏、收费表等方式标明服务项目、收费标准等有关情况，不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的物业管理企业将受到处罚。业内人士认为，物业服务收费明码标价规定的出台，对解决收费不透明、超标乱收费等问题具有重要意义。但对于物业管理中的收费难问题却没有根本解决。 三 从行业发展的角度讲，物业费难收其中有两大原因：一是我国整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，在“单位分房修房”传统观念的影响下，人们还没有形成物业管理消费的观念和习惯———既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用；其次，我国现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。 四 此外，业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费，也是物业管理收费难的另一个重要原因。经有关部门调查，凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，便以拒交物业费来进行对抗。不交物业费，物业公司缺乏经营成本，服务质量难免下降，如此就陷入了一个恶性循环的恶圈中。 五 拒绝交费弊大于利，拒交物业费在业主看来是维权的一大“武器”，但从根本上来看还是弊大于利。有关专家认为，业主在某些方面权益受到损害时，由于缺乏必要的判断，没有弄清楚问题产生的根本原因，而把一切责任归到物业公司身上，这不利于问题的解决。因此也造成很多不必要的纠纷，甚至闹上法庭，在物质和精神上造成更大的损失。而业主普遍拒交物业费，时间长了会对社区造成很大损失：部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费业主也是不公平的行为，交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本。长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损害的还是小区全体业主。 ???六 完善物业服务体系 （一）那么，如何解决物业费收不上来这个难题呢？部分法律专家认为，之所以出现这样的问题，是因为我国相关的物业法规还不太完善。而在目前的状况下，物业公司应在物业服务收费明码标价的基础上进一步与业主沟通，加强理解与合作，要加强物业管理水平，提高物业服务质量。同时，行业主管部门进一步对此问题进行积极调研和宣传，形成一套比较科学完善的社区物业服务与收费并举的制度和措施，在业主中普遍形成接受物业服务就需要付费的消费观念。此外，按照新颁布的《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责，业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。物业管理费难收 ，在业主们纷纷抱怨物业管理收费不透明、不合理的同时，不少物业管理公司也觉得自己是“有苦说不出”。首先，由于不满物业管理公司的收费和服务，部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象不同程度存在。据有关资料显示，广州市约有20％的业主拒交物业管理服务费用。面对少数恶意拒交物业管理服务费的业主，不少物业管理公司表示往往束手无策。 （二） 其次，一方面是业主觉得物业管理费收得高，一方面却有不少物管公司支大于收。据一份关于广州市的物业管理企业抽样调查显示，有70％的物业管理企业支大于收。有业内人士向记者透露，物业管理公司提高管理费有的是出于无奈。因为物业管理是一个微利的行业，主要收入都已开支在工作人员的工资上。有些物业管理公司为保证赢利，变相向业主增加收费，使得物业管理企业与业主之间的矛盾不断发生。不能背离价值规律 （三）此外，物业管理还存在着收费与服务不等值的争议。有业内人士告诉记者，由于现在不少楼盘的物业管理公司仍是房地产开发公司的附属机构，在收费问题上往往偏向房地产公司而