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三亚下洋田项目市调报告沟通会 谨呈：三亚京海成房地产有限公司 项目研究工作的阶段划分 项目前期基础调研工作 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经济情况扫描 三亚旅游产业对房地产的影响 三亚房地产市场扫描 三亚城市区域分析及楼盘调研 下洋田项目地块调查 目标客户调查分析 项目发展战略方向 三亚的城市地位和功能定位，具有良好的知名度和美誉度，在国内市场有很强的吸引力 三亚位于海南岛的最南端，是一座热带滨海城市 三亚的城市功能定位将会直接引起三亚吸引全国范围的置业人群 从三亚如此多的荣誉称号来看，三亚的美丽，三亚的人居环境，三亚的吸引力已经得到了广泛的认同，城市未来的发展潜力较大 三亚的城市吸引力已经影响到置业人群的消费结构，并且这种结构在很多楼盘中得到验证 对三亚城市发展的利好机遇 黄金周长假直接拉动三亚旅游经济的增长，促进三亚城市的建设和发展 为配合亚太华商领袖峰会所进行的相关建设，以及通过峰会达成的投资协议直接改善的是三亚的城市面貌 三亚的城市规划本项目处在重点开发的区域 规划目标是把三亚建成以主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构 三亚的城市建设未来房地产市场发展空间很大 交通工程的实施和推进将改善三亚出行环境、拉近个旅游区之间的交流 城市交通建设将改善游客出行环境，缩短各区之间的距离 城市的大量拆迁将改善城市形象，并为房地产市场发展带来机会 三亚市主城区规划本项目所在区域是政府规划的住宅区 城市规划使得三亚市每个组团的功能定位很明确，本项目所在的区域定义为高尚住宅区 本区域市政府重点规划开发的区域 现在从三个层面看我们是边缘，但是从整个城市发展的角度来看，我们将连接传统中心区，未来政务新区和传统度假区 城市发展概况小结 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经济情况扫描 三亚旅游产业对房地产的影响 三亚房地产市场扫描 三亚城市区域分析及楼盘调研 下洋田项目地块调查 目标客户调查分析 项目发展战略方向 类比国内其他旅游城市，三亚经济更依赖于旅游产业，旅游业是三亚经济的支柱产业 我们研究三亚这样一个独特的旅游城市，与国内其他旅游城市相比较更依赖于旅游产业，具有独特性和唯一性 因此通过和国内其他旅游城市的对比来研究意义不大 我们研究国外旅游度假地的发展过程 滨海地区旅游地房地产发展演变 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经济情况扫描 三亚旅游产业对房地产的影响 三亚房地产市场扫描 三亚城市区域分析及楼盘调研 下洋田项目地块调查 目标客户调查分析 项目发展战略方向 旅游发展模型 长三角、珠三角一些发达地区已经完成从旅游观光向购买休闲度假物业过渡的阶段 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经济情况扫描 三亚旅游产业对房地产的影响 三亚房地产市场扫描 三亚城市区域分析及楼盘调研 下洋田项目地块调查 目标客户调查分析 项目发展战略方向 三亚房地产市场概述 三亚房地产市场处于健康发展期，并未出现房地产泡沫 将房地产的周期分为复苏、发展、衰落、萧条四个阶段 三亚房地产处于健康发展期，主要特征为： 1、市场表现为投资者多为长期投资 2、价格上升速度增快 3、地价上升速度比楼价上升速度慢 这轮的房地产开发热潮，是由需求拉动的，现在已经形成了休闲旅游度假的房产概念，房价近几年稳中有升，并不存在房地产泡沫 我们对世界各地类似的区域进行了广泛研究，以旅游为增长引擎，谋求可持续房地产发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素 案例选择原则： 1.拥有自然山海风光 2.成为地区性热门旅游点 3.制定明确的区域定位、发展规划 案例选择区域： 1. Taman Negara, 马来西亚 2. Sentosa, 新加坡 3. La Jolla, 美国加州 通过对国际类似旅游区域的对标分析，三亚依据其天赋条件可以成为大中国首屈一指的休闲度假地，其房地产业具备可持续的发展空间 三亚房地产市场小结 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经济情况扫描 三亚旅游产业对房地产的影响 三亚房地产市场扫描 三亚城市区域分析及楼盘调研 下洋田项目地块调查 目标客户调查分析 项目发展战略方向 三亚市楼盘片区分类 海坡片区分析 亚龙湾片区分析 大东海片区分析 三亚河片区分析 片区总结：片区之争楼盘之争 访谈规划局人员，一线海景可供出让的住宅用地已经十分有限，休闲度假物业将向内陆转移 市区内的楼盘将要承接对海边休闲度假物业转移的需求,从滨海向内陆转移 案例：青岛 本项目周边楼盘之争 从未来发展的眼光来看本项目，项目周边三大竞争威胁 首都机场90万平米项目，在本项目北侧 本地块前面沿三亚河一块地出让（未得到官方数据） 时代海岸二期 目录 三亚城市发展概况 三亚宏观经