天水广场项目前期策划定位报告.ppt

参照项目 本案 澜岸观邸 金水湾步行街 金都华庭 洪森新世界 评分挃标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 评分(X5) 区位 片区形象 15% 9 8 9 9 8 区域位置 10% 10 9 9 7 6 道路/交通 16% 10 10 9 8 6 自然环境 10% 10 9 7 7 7 人文环境 10% 8 8 9 7 7 周边配套 16% 8 9 8 7 5 治安状况 8% 8 8 8 8 8 未来空间 15% 9 7 9 9 8 加权总评分 8.83 8.63 8.56 7.84 7.96 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 2900 P3(a) 2800 P4(a) 2800 P5(a) 2800 参照权重（%） Y1 Y3 15% Y3 50% Y3 15% Y3 20% 目标加权售价 435 1400 420 560 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 426 P3(b) 1384 P4(b) 453 P5(b) 501 本项目加权平均价栺P 2844元 住宅价格定位 消费客群定位：结论 他们是项目辐射范围内有相当消费能力的家庭 他们是年龄范围在14-45岁的少年和中青年群体，以及他们的家庭成员 他们是对生活品质有更高要求的人士 他们是附近的学生及教师 他们是附近政府机关的公务员 他们是希望在闲暇时光拥有休闲生活方式的人士 商务功能集群 社区服务集群 休闲娱乐集群 商业功能集群 生活集群 区域功能及客群选择 区域商业环境 （区域商业量体分析） 项目本体简析 （项目消费客群分析） 消费者沟通 （消费群体特征分析） 商圈发展布局 业态综合分析 区域商圈分析 消费调研分析 客群分类：区域内消费群体总体上可以分成以监狱系统为主的狱警消费主体；以家庭为单位的消费中心和以追求时尚的年轻群体为主； 商圈属性：消费者更希望增加提供综合配套性的区域商业； 竞合简析1；在区域中心商圈内部，避免直面竞争，多从目的性消费方向考虑业态引入； 竞合简析2：市场服饰零售过多，尽可能业态多样化规避白热化的刺刀战 商业主题：通过对主要零售百货的分析，项目需从主题方向发展寻求项目的整体定位； 业态选择：餐饮/娱乐/休闲三类业态综合分析，结合消费者沟通，择优入取业态品牌 经济效益：在主题定位基础上，兼顾各类业态付租能力，选择效益好的品类品牌； 商圈定性：未来区域商圈中心，同时存在区域性/社区型/主题引导； 品牌布局：沙洋主要商业量体零售类主力品牌都会有2-4个 经济效益；综合考虑沙洋主要项目售价、租金楼层布局或租金递级差选择市场机会 项目本体简析 （物业组合/产品类别/商业主题） 挖掘项目商业市场机会 商业业态定位（思路） 商业经营类别 百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心、电影城、娱乐城、KTV、游乐园、运动会所、健康中心、美容中心、运动会所、健康中心、美容中心、运动会所、健康中心、美容中心、服装城、服装批发市场、女装店、鞋店、书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店、折扣店、便利店、大型室内游乐园、大型电器连锁、3C数码大卖场、复合式书局、咖啡店、甜品店、大型综合餐饮、中式速食快餐、西式速食快餐、日式速食快餐、西式休闲餐饮、地方特色美食、小吃、流行餐饮店、东南美食餐厅、美式乡村餐厅······ 沙洋商业特征 区域商业特征 项目本体简析 消费沟通简析 整体商业环境 研究启发机遇： 主题零售：通过对沙洋商业调研发现服饰零售百货竞争激烈，可以适当减少服饰零售类产品的布局； 活力餐饮：结合区域特征，选择更适宜经营或生命力的特色餐饮/流行餐饮作为餐饮业态主力； 区域商业特征 研究启发机遇： 精品生活：结合周边居民特点，适当布局体现“生活品味”的精品家居； 儿童天地：挖掘区域内教育文化资源，适时发展与之配套的儿童天地，包括儿童早教/儿童游乐/儿童零售等 机能配套：适当布局解决近邻居民机能商业； 项目本体简析 研究启发机遇： 商务配套：建议适时发展商务配套性的商务宴请/商务餐饮/ 产品配套：结合酒店、政府消费需求，布局大型餐饮 商业业态定位（机遇） 商业业态定位（业种） 业态 酒店服务 运动休闲 箱包、鞋类 餐饮 生活服务 流行服饰 儿童商品与服务 时尚休闲餐厅、特色餐厅、风味餐厅品牌 本地最受欢迎的人气餐厅及特色餐厅品牌 潮流小食及小吃 流行快速时尚品牌 潮流服装服饰品牌 国内年轻时尚品牌 本地最受消费者欢迎的品牌 国内著名儿童游乐品牌 国内最受欢迎早教品牌 国际及国内儿童零售品牌 国际著名运动品牌专卖店 国际及国内中高端休闲品牌 国际及国内最受欢迎的运动配饰 时尚美容美发 最受欢迎的生活家居品牌 IT产品 国际及国内知名箱包 国内鞋类集合店 高档商务酒店 商业业